Ocenjevalno poročilo je koncept, s katerim se srečuje oseba, ki kupuje in prodaja stanovanje ali drugo nepremičnino. Poleg kreditne sposobnosti ima ključno vlogo pri postopku vložitve hipoteke. Kaj je poročilo o oceni nepremičnine in kaj moram vedeti o njem?
Če načrtujete prenovo ali notranjo opremo, uporabite storitev Iskanje izvajalca, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.
Kaj je cenitev nepremičnine?
Poročilo o oceni vrednosti nepremičnine je uradni dokument, ki ga ocenjevalec nepremičnine pripravi v pisni obliki. Gre za mnenje o celotni vrednosti zadevne nepremičnine. Ocenjevalec navaja različne stopnje ocenjenih izračunov. Navaja pravno podlago za opravljene dejavnosti in opis obrazložitve specialista ter situacijski kontekst izvedenih izračunov.
Ocena stanovanja ali parcele je odvisna od številnih dejavnikov. Na vrednost nepremičnine vplivajo trenutne prodajne cene stanovanj v določeni regiji ali okrožju. Bolj privlačna je lokacija, višja je lahko cena. Lokacija parcele med gorami ali v bližini gozdov in jezer lahko poveča opero. Pri oceni stanovanja se upoštevajo vidiki, kot so bližina trgovin, pisarn, šol, postaj javnega prevoza. Boljše kot je stanje stanovanja in manjša je potreba po finančnih izdatkih za obnovo, višja bo stopnja.
Odlok sveta ministrov o ocenjevanju vrednosti nepremičnin in pripravi ocenjevalnega poročila z dne 21. septembra 2004 obravnava določbe tehnike ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Veljavnost ankete je največ 12 mesecev od datuma njene priprave. Po tem času je treba okvir posodobiti. Okoliščine vrednotenja se lahko v tem času spremenijo in vrednotenje cenilca lahko zastari. Pogojno se veljavnost ankete lahko podaljša, vendar mora njeno veljavnost potrditi ocenjevalec, ki jo je izdal. Če poročila ne posodobite, je zastarelo in izgubi pravno veljavo.
Kako izpodbijati finančno poročilo? Ocenjevalca lahko določite sami. V primeru, ko eno nepremičnino ocenjuje več ocenjevalcev in več ocenjevalnih poročil, ki se bistveno razlikujejo, zadevo reši strokovna organizacija cenilcev nepremičnin. Imenovana je komisija, ki preveri skladnost z zakonodajo in standardi vseh pripravljenih finančnih poročil. Operacije, ki jih je ocenila negativno, izgubijo pravno veljavo. Izbrana je samo ena ocena. Veljavnost raziskave se lahko vpraša tudi, če so se okoliščine spremenile od njene priprave. Potem bo treba okvir posodobiti. Če iščete več nasvetov, si oglejte tudi članki o hipotekarnih posojilih, zbrani tukaj.
Kdo je ocenjevalec in kdaj je potrebna njegova pomoč?
Računovodsko poročilo mora pripraviti strokovnjak. Imeti mora izkušnje, usposobljenost in odgovor ter naziv, podeljen po zakonu. Potrebno je opraviti državni izpit. Na izpit se lahko prijavijo samo nekaznovane osebe z neoporečnim strokovnim mnenjem. Ocenjevalec se ukvarja z določenim, ozkim področjem, na katerem je strokovnjak. Obstaja delitev na gradbene, avtomobilske in druge strokovnjake v tem poklicu. Seznam trenutnih cenilcev nepremičnin je dostopen na spletni strani Ministrstva za infrastrukturo in razvoj. Naloga ocenjevalca je pripraviti finančno poročilo. Njegovo delo je pomembno, kadar želimo prodati stanovanje, parcelo ali drugo nepremičnino. Pri vložitvi hipoteke za nakup stanovanja ali zemljišča ne potrebujete cenilca. Da bi bila pravno veljavna, ne more biti preprosto vrednotenje, ampak ocena. Ustvarjanje tega dokumenta je potrebno za odločitev sodišča ali drugega upravnega organa glede premoženja. Tudi v primeru delitve premoženja, prenosa nepremičnine na podjetje, potrebe po določitvi dediščine, zahtevane odškodnine od občine, uveljavitve nepremičnine kot zavarovanja za hipotekarno posojilo in v takih situacijah, pomoči cenitelja in potrebna je strokovna finančna raziskava. Če je bilo vrednotenje že pripravljeno, je treba zagotoviti veljavnost raziskave. Morda bo potrebno posodobiti okvir.
Banke najpogosteje uporabljajo storitve cenilca. Običajno sodelujejo z določenim cenilcem. Kako izpodbijati vrednotenje pripravljene ocene, če podcenjuje vrednost nepremičnine, ki jo želimo kupiti? Pri vložitvi hipoteke za nakup hiše, stanovanja ali parcele lahko naročite cenitev nepremičnine. Nato stroške krijete sami. Vendar pa se prepričajte, da banka sprejme strokovnjaka in njegovo cenitev stanovanja. Banke na svoji spletni strani pogosto objavijo seznam cenilcev, ki jih prepoznajo. Na podlagi raziskave se banka odloči, koliko denarja si bo izposodila za stanovanje, parcelo ali drugo nepremičnino.
Kaj mora biti vključeno v ocenjevalno poročilo? Ocena nepremičnine po korakih
Ocena nepremičnine mora biti čitljiva, jasna in standardizirana. Ocenjevalec, ki ga ocenjuje, mora opredeliti predmet ocenjevanja, namen njegovega opravljanja in pravno podlago. Vsebovati mora tudi vse podatke o nepremičnini ter datum izvršitve in podpis cenilca. Dokument mora vsebovati tudi podrobnosti o metodologiji in tehnikah, ki jih uporablja specialist. Poleg tega mora vključevati namen nepremičnine v presoji, ki izhaja iz prostorskega razvojnega načrta, analizo nepremičninskega trga glede na cene in metode ocenjevanja. Predložijo se izračuni vrednosti nepremičnine in rezultati vrednotenja z utemeljitvijo. Cena nepremičnine mora biti vključena v polne zlote. Skupno vrednost je mogoče zaokrožiti na tisoč PLN. Dokumenti, uporabljeni za njegovo pripravo, so priloženi finančnemu poročilu.
Najpogostejša metoda priprave vzorčnega okvirja je primerjalni pristop. Ocenjevalec išče podobne ponudbe stanovanj ali zemljišč in na njihovi podlagi opravi oceno stanovanja. To pomeni, da bo cena stanovanja odvisna od prodajnih cen podobnih stanovanj na določenem območju. Standard zaključka prostorov potem ne bo igral vloge pri vrednotenju. Pri prijavi posojila za stanovanje višjega standarda se lahko izkaže, da ni drugega kot dvomiti v anketo, pripravljeno na zahtevo banke, in imenovati svojega ocenjevalca. Da bi se temu izognili, je treba pred oddajo vloge za posojilo in pogajanjem o ceni stanovanja s prodajalcem poznati ocenjeno vrednost nepremičnine. Vzpostavitev stika z ocenjevalcem in priprava poenostavljene cenitve nepremičnine je cenejša od finančne ocene. Njegovo vrednotenje je lahko argument pri pogajanju o ceni stanovanja. Naročanje celotnega poročila pri istem ocenjevalcu pozneje poveča možnosti, da nam ne bo treba razmišljati, kako izpodbijati vrednotenje banke.
Finančni pregled nepremičnin je uradni dokument, pomemben tako za kupce kot za prodajalce stanovanja. To je lahko glavni argument pri pogajanjih o cenah. Poznavanje dejanske vrednosti vaše nepremičnine olajša odločanje o njej.
