Iskanje stanovanja za nakup je le pol uspeha. Preden greste k notarju za nakup nepremičnine, potrebujete predhodno pogodbo o prodaji stanovanja. To je dokument, ki opredeljuje pogoje, pod katerimi bo potekal nakupni postopek. Katere elemente je treba vključiti, da se zaščitijo interesi obeh strani? Svetujemo!
Če načrtujete prenovo ali notranjo opremo, uporabite storitev Iskanje izvajalca, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.
Predhodna pogodba o prodaji nepremičnine - kaj je to?
Predhodna pogodba o prodaji nepremičnine je standardni dokument, ki se podpiše pred podpisom dejanske kupoprodajne pogodbe. Pripravljen je, ko ni mogoče takoj skleniti notarske listine s prodajalcem stanovanja za prenos lastništva. In to nikoli ni mogoče, čeprav samo zato, ker se morate vnaprej dogovoriti za sestanek pri notarju.
Način delovanja take pogodbe je določen v civilnem zakoniku, člen 389. Gre za pogodbo civilnega prava, ki je v bistvu obveznost sklenitve obljubljene pogodbe, torej dejanske kupoprodajne pogodbe. To je začetna izjava o nameri, v kateri se obe strani zavežeta, da bosta sklenili končni sporazum.
Predhodna pogodba za nakup stanovanja je potrebna, če želite najeti posojilo za stanovanje. Le na podlagi tega se lahko začne celoten postopek posojila. Če ena od strank ne želi ali ne more izpolniti določb predhodne pogodbe, stanovanje pa ni prodano, bo lahko druga stranka uveljavljala terjatve.
1. Predhodna pogodba o prodaji stanovanja - osnovni podatki
Na Poljskem velja načelo svobode pogodb, kar v praksi pomeni, da je načeloma vse mogoče vključiti in prosto oblikovati. Vendar pa morate za veljavnost pogodbe vključiti nekatere osnovne elemente, ki jih določa Civilni zakonik. V nasprotnem primeru bo uresničevanje vaših pravic na podlagi tega nemogoče ali težko. Ti predmeti so seveda:
- specifikacijo predmeta prodajne pogodbe,
- identifikacijo strank pogodbe - kupca in prodajalca,
- cena nepremičnine.
Če iščete več nasvetov, si oglejte tudi ta članek o predhodni prodajni pogodbi.
2. Predhodna pogodba za nakup hiše ali stanovanja - roki
Druga pomembna točka, ki jo morate upoštevati, je vključitev informacij o rokih. Za večjo varnost obeh strani bi morala biti čim bolj natančna, seveda pa jo je mogoče izpolniti. Čeprav določbe Civilnega zakonika tega ne določajo, je v pogodbi vredno določiti, kdaj je treba končno pogodbo skleniti. To je zadnji datum nakupa stanovanja. Če druga stranka do tega trenutka ne nabere denarja ali z njimi preprosto ni stika - lahko uveljavljate finančne zahtevke, to je na primer vračilo depozita v znesku, določenem v pogodbi.
3. Predhodni dogovor za nakup stanovanja pri notarju?
Za podpis predhodne pogodbe o prodaji prostorov ni potrebna prisotnost notarja, gre za pogodbo civilnega prava, ki jo lahko podpišete sami, tudi na kos papirja. Notarju ni treba skleniti pogodbe, vendar je vredno razmisliti. Lahko se izkaže, da bo to najbolje zaščitilo interese obeh strani. Pogodba pri notarski pisarni daje več gotovosti, da bo dobro strukturirana in veljavna, zato boste lažje uveljavljali svoje pravice v primeru odstopa ene od strank. O tem je vredno razmisliti, čeprav takšna pogodba očitno stane in ni malo, odvisno je od velikosti nepremičnine, ki jo je treba prodati. Še več, pogodba pri notarski pisarni pomeni, da bodo podatki o sklenitvi predpogodbe vključeni v zemljiško in hipotekarno knjigo, zato ste lahko prepričani, da tega stanovanja ne bo kupil nihče drug.
4. Predplačilo in polog v predpogodbi
Ob podpisu predpogodbe se zelo pogosto upošteva akontacija ali akontacija. V pogodbi je treba navesti obe obliki predplačila in čeprav mnogi menijo, da sta koncepta enaka, sta dejansko dve popolnoma različni vrsti plačila. Načeloma predplačilo za kupca ne pomeni varstva transakcije. Običajno gre za majhen znesek, če pa transakcija ni dokončana, se akontacija ne vrača. Po drugi strani je polog običajno višji (lahko celo predstavlja nekaj deset odstotkov vrednosti stanovanja), vendar enako ščiti interese obeh strank. V skladu s čl. 394 Civilnega zakonika: Polog, ki je bil dan ob sklenitvi pogodbe, pomeni, da lahko v primeru neizpolnitve pogodbe s strani ene od strank druga stranka odstopi od pogodbe, ne da bi določila dodatno obdobje in zadrži polog, in če ga je dal, lahko zahteva dvakrat višji znesek. To pomeni, da mora prodajalec, če prodaja stanovanja ni kriv, plačati kupcu dvakratni polog. Višino obeh oblik predplačila določi prodajalec.
5. Predhodni dogovor za nakup stanovanja - pogoji za odpoved pogodbe
Predhodno pogodbo o prodaji nepremičnine je mogoče odpovedati, ne da bi bilo treba vplačati akontacijo ali jo obdržati, vendar bi morali biti takšni primeri vključeni tudi v njeno vsebino. Lahko se določi, da če prodaja prostorov ne poteka pod določenimi pogoji in med strankama obstaja dogovor, lahko to stori brez denarnega nadomestila. To ni standardna določba, vsekakor pa ščiti interese kupca, ki se boji, da ne bo dobil posojila za stanovanje.
