Ko želimo kupiti zemljišče za enodružinsko hišo, smo pogosto prestrašeni stroškov zemljišča. Rešitev za znižanje cene je nakup kmetijskega zemljišča in ga nato prerazvrstiti med stavbe. V tem primeru je vredno ugotoviti, kako izgleda preoblikovanje kmetijske parcele v gradbeno, kdaj jo je mogoče prerazvrstiti in kakšni so stroški celotne operacije.
Če nameravate zgraditi hišo, uporabite storitev Iskanje izvajalcev, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.
Pretvorba kmetijske parcele v gradbeno - predpisi
Zdi se, da vsaka kmetijska parcela omogoča gradnjo stanovanjske stavbe. Izkazalo pa se je, da je za obravnavo kot gradbeno zemljišče potrebno kmetijsko parcelo spremeniti v gradbeno. Dobro je vedeti, ko imamo opravka s kmetijskimi zemljišči z možnostjo preureditve v stavbno parcelo, ker morajo biti izpolnjeni določeni pogoji. O teh pogojih bomo izvedeli iz zakona z dne 3. februarja 1995 o varstvu kmetijskih in gozdnih zemljišč ter lokalnega prostorskega razvojnega načrta za določeno občino.
“Zakon z dne 3. februarja 1995 o varstvu kmetijskih in gozdnih zemljišč:
Poglavje 2 Omejitev dodeljevanja zemljišč v nekmetijske in negozdne namene
Člen 6.1. Za nekmetijske in negozdne namene se lahko zemljišča, ki so v zemljiški knjigi označena kot odpadna zemljišča, v odsotnosti teh zemljišč-druga zemljišča z najnižjo proizvodno ustreznostjo.
Člen 7.1. Uporaba kmetijskih in gozdnih zemljišč za nekmetijske in negozdarske namene, za kar je potrebno soglasje iz odstavka 1. 2, se vnese v lokalni prostorski razvojni načrt, sestavljen na način, določen v določbah o prostorskem načrtovanju in razvoju.
(… )
2. Oznaka za nekmetijske in negozdne namene:
1) kmetijska zemljišča, ki sestavljajo kmetijska zemljišča razredov I -III - zahteva soglasje ministra, pristojnega za razvoj podeželja, ob upoštevanju odstavka 2a,
(… )
2a. Ne zahteva soglasja ministra, pristojnega za razvoj podeželja, za določitev kmetijskih zemljišč za nekmetijske in negozdne namene, ki sestavljajo kmetijska zemljišča razredov I-III, če zemljišča skupaj izpolnjujejo naslednje pogoje:
1) vsaj polovica površine vsakega kompaktnega zemljiškega dela je znotraj območja kompaktne stavbe;
2) se nahajajo največ 50 m od meje najbližje stavbne parcele v smislu določb zakona z dne 21. avgusta 1997 o upravljanju nepremičnin (Urnik zakonov iz leta 2016, postavki 2147 in 2260 ter z dne 2022, tč. 624) in 820);
3) se nahajajo največ 50 metrov od javne ceste v smislu določb zakona z dne 21. marca 1985 o javnih cestah (Zakon o zakonih iz leta 2016, postavke 1440, 1920, 1948 in 2255 in iz leta 2017, točka 191 );
4) njihova površina ne presega 0,5 hektarja, ne glede na to, ali so sestavljeni iz ene celote ali iz več ločenih delov. "
Prerazvrstitev kmetijskih zemljišč v stavbo
Zakaj vsaka kmetijska parcela ni primerna za gradbeno zemljišče? Glavno vprašanje so ogromni stroški izključitve kmetijskih zemljišč iz kmetijske proizvodnje. Za hektar so zneski do nekaj sto tisoč zlotov, ki bi jih pretvorili v nekmetijska zemljišča. Kmetijska parcela z možnostjo preusmeritve v nekmetijske in negozdne namene brez zapletenih postopkov bi morala pokazati najnižjo proizvodno ustreznost. V to skupino spadajo kmetijska zemljišča z nizkim razredom primernosti (IV, V in VI).
Odkup kmetijskih zemljišč z možnostjo pretvorbe v stavbno parcelo od 9. maja 2022 je veliko lažji proces. Ker so ravno na ta dan podpisali spremembe zakona o varstvu kmetijskih in gozdnih zemljišč. Do takrat je bila za pretvorbo kmetijske parcele v stavbno parcelo, ki sestavlja kmetijsko zemljišče I-III razreda, potrebno soglasje ministra. Trenutno kmetijske parcele, uporabljene za razrede I-III, ni treba odobriti za prerazvrstitev, če izpolnjuje pogoje iz zakona o varstvu kmetijskih in gozdnih zemljišč, člen 7. 2a. Ali pa vas morda tudi zanima ta članek o gradnji hiše na kmetijski parceli?
Zato lahko parcelo, od katere je vsaj polovica na območju gostega razvoja, enostavno preoblikujemo. Poleg tega razdalja kmetijskih zemljišč ne sme presegati 50 m do meje najbližje stavbne parcele. Enaka razdalja je določena glede na razdaljo do najbližje javne ceste. Zadnji pogoj, ki mora biti izpolnjen, je površina, ki ne presega 500 kvadratnih metrov. Nato za prerazvrstitev kmetijskih zemljišč v stavbo ni potrebna odobritev.
Stroški kmetijskih zemljišč z možnostjo pretvorbe v stavbno zemljišče
Cena kmetijske parcele, ki jo je mogoče preurediti v gradbeno, je precej nižja. Žal se vsi ne zavedajo dejstva, da je treba za izključitev kmetijskih zemljišč iz proizvodnje plačati pristojbino. Cena je odvisna od razreda kmetijskih zemljišč, ki jih nameravamo preoblikovati. Natančen cenik najdete v 12. členu Zakona o varstvu kmetijskih in gozdnih zemljišč.
Na podlagi cenika, vključenega v akt, bomo videli, da je dolg za 1 ha njiv in sadovnjakov odvisen od razreda. Zato bomo za 1 ha kmetijskih zemljišč, pridelanih iz tal mineralnega in organskega izvora, plačali:
- 437 175,00 PLN - za razred I
- 378.885,00 PLN - za razred II
- 320.595,00 PLN - za razred IIIa
- 262.305,00 PLN - za razred IIIb
Po drugi strani bomo za pridelano zemljo organskega izvora plačali kmetijska zemljišča:
- 204.015,00 PLN - za razred IV a
- 145.725,00 PLN - za razred IV b
- 116.580,00 PLN - za razred V
- 87.435,00 PLN - za razred VI
Druga nepremičninska vprašanja - cene
Kadar reklasifikacija kmetijskih zemljišč ni mogoča ali se izkaže za predrago, je način za pridobitev nepremičnine nakup svetniškega stanovanja. Vredno je ugotoviti, kakšna je odkupna cena takšnega stanovanja, da ga lahko primerjate s ceno kmetijskega zemljišča, ki ga je mogoče preurediti v zazidljivo parcelo.
|
Ime izdelka ali dejavnosti |
cena |
|
Prerazvrstitev travnikov in trajnih pašnikov razreda Ł in Ps I |
437 175 PLN / ha |
|
Preusposavanje travnikov in stalnih pašnikov razreda Ł in Ps II |
361 398 PLN / ha |
|
Stroški, ki nastanejo zaradi predelave travnikov in pašnikov razreda Ł in Ps III |
291 450 PLN / ha |
|
Stroški, ki nastanejo zaradi preoblikovanja travnikov in pašnikov razreda Ł in Ps IV |
174 870 PLN / ha |
|
Nakup občinskega stanovanja 50 m2, Suwałki |
približno 70.000 PLN |
|
Odkup svetniškega stanovanja |
od 1.300 PLN / m2 |
|
Odkup občinskega stanovanja v velikosti cca 40 m2 |
od 15.000 PLN |
|
Limena garaža - mere dvojne garaže 6x5 m |
5.240,00 PLN |
|
Lesena garaža iz pločevine - dimenzije dvojne garaže 7x6 m |
14.940,00 PLN |
|
Limena garaža, krilna vrata - mere dvojne garaže 6x5 m |
2.850,00 PLN |
|
Opečna garaža - mere dvojne garaže 7x6 m |
19.900 PLN |
