Tudi najdaljša pot, kot pravi kitajski pregovor, se začne s prvim korakom. Gradbeno dovoljenje je tako ključen korak na poti do vašega doma. Upravno odločbo o gradbenem dovoljenju se lahko v nekaterih primerih nadomesti z obvestilom, vendar je potrebna dokumentacija enaka. Dosedanji gradbeni zakon je bil spremenjen z zakonom z dne 13. februarja 2022, ki ga je predsednik podpisal 3. marca 2022-2023, in bo začel veljati v šestih mesecih od datuma objave v Journal of Laws.
Če nameravate zgraditi hišo, uporabite storitev Iskanje izvajalcev, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.
Odločitev o gradbenem dovoljenju - kako do nje?
Gradbeno dovoljenje ni vedno potrebno
Zakon o gradnji določa predmete in dela, za katera dovoljenje ni potrebno v členih 29-31. Med številnimi primeri, omenjenimi v dokumentu, so najpomembnejši in v našem interesnem krogu:
- Samostojne enodružinske stanovanjske stavbe, katerih vplivno območje je v celoti na parceli ali parcelah, na katerih so bile zasnovane.
- Čistilne naprave do 7,5 m3 na dan.
- Rezervoarji brez tekočin za tekoče odpadke do 10 m33.
- Gradnja naprav, razen plina, znotraj in zunaj stavbe.
Organ, ki izdaja gradbeno dovoljenje
Gradbeni predpisi vsebujejo tudi informacije o tem, kako pridobiti dovoljenje, kdo ga izda, postopek in datum izdaje. Pooblastilo uprave prve stopnje je starost in izdaja gradbenega dovoljenja je odvisna od njega, medtem ko je vojvoda kot organ višje stopnje pritožbena instanca. Ta postopek velja za zadeve, povezane z gradnjo hiše na parceli, pri nekaterih objektih in delih pa bo na prvi stopnji vojvoda. To med drugim velja za javne državne in pokrajinske ceste, civilna letališča ter pristanišča in marine.
Vloga za gradbeno dovoljenje je povezana z določeno dajatvijo, katere višina je odvisna od vrste načrtovane naložbe. Čakanje na odločitev bo krajše, če bodo dokumenti v celoti izpolnjeni; v nasprotnem primeru bo organ, pri katerem so bili predloženi, zahteval njihovo dopolnitev v 7 dneh. Če so dokumenti popolni ali dopolnjeni, je čakalna doba za izdajo dovoljenja 65 dni. To je datum, do katerega bi moral starost izdati ustrezno odločbo.
Kako korak za korakom pridobiti gradbeno dovoljenje
1. Pridobitev izvlečka iz lokalnega prostorskega razvojnega načrta ali gradbenih pogojev
Odločitev o razvojnih pogojih je na čelu občine, županu ali predsedniku mesta. Rok za izdajo odločbe je običajno 14-30 dni. Na podlagi prejetega dokumenta natančno preberite zahteve urbanističnega načrta v zvezi z našo parcelo. Tako bomo lahko izbrali ustrezen projekt, ki bo izpolnil naša pričakovanja, ne da bi pri tem kršili uradne dogovore.
2. Priprava zemljevida za oblikovalske namene
Geodeta z ustreznimi kvalifikacijami je treba naročiti, da pripravi situacijski in nadmorski zemljevid. Trenutni zemljevid za oblikovalske namene, narejen v merilu 1: 500, bo podlaga za risanje orisa našega bodočega doma. Na tej stopnji se naročijo tudi preskusi za preverjanje nosilnosti tal in nivoja podtalnice - geotehnični preskusi. Če iščete več nasvetov, si oglejte tudi tukaj zbrani članki o gradbenem dovoljenju.
3. Izbira in nakup arhitekturne in gradbene zasnove
Gradbena zasnova je glavni dodatek k vlogi za gradbeno dovoljenje. Izbira najprimernejše zasnove doma je običajno odločitev za vse življenje. Ustrezati mora parceli, ustrezati upravnim zahtevam in predvsem pričakovanjem bodočih prebivalcev.
V skladu s spremembo določb Zakona o gradbeništvu se je leta 2022 bistveno spremenila zasnova gradnje, ki je razdeljena na tri dele:
- razvojni načrt parcele ali območja,
- arhitekturno in gradbeno oblikovanje,
- tehnični projekt.
Projekt razvoja parcele je sestavljen na posodobljenem zemljevidu za oblikovalske namene in vključuje:
- meje parcele,
- način odstranjevanja odplak,
- komunikacijski sistem glede na obstoječe in načrtovane sosednje stavbe,
- področje vpliva naložb.
Arhitekturni in gradbeni projekt po spremenjenem zakonu vključuje:
- postavitev obstoječih in načrtovanih gradbenih objektov,
- tehnični parametri objektov,
- materialne in tehnične rešitve, ki vplivajo na okolje,
- načrtovani viri toplotne energije za ogrevanje doma in sanitarno toplo vodo
Tehnični projekt vključuje:
- opis zgradbe skupaj s statičnimi in trdnimi izračuni,
- energetska učinkovitost stavbe,
- tehnične in materialne rešitve,
- geotehnične pogoje za stavbo.
Tehnična zasnova je ločen del gradbenega načrta, ki ga organ, ki je izdal gradbeno dovoljenje, ne preveri. Predložiti ga je treba v fazi obvestila o zaključku del ali vloge za dovoljenje za uporabo stavbe. Prva dva dela gradbenega načrta mora odobriti upravni organ.
Zdi se, da izvzetje od obveznosti priprave tehničnega projekta pred oddajo vloge za gradbeno dovoljenje v praksi ne bo nič spremenilo. Vlagatelj tako ali tako zaupa oblikovalcu celoten projekt in njegova razdelitev na dele ne prinaša nobenih prihrankov. Nekateri strokovnjaki pravijo, da bo zaradi spremembe pravilnika in delitve gradbenega projekta na tri dele treba nekatere dokumente - na primer risbe in dele opisov - podvojiti trikrat. Za vsak del projekta morate določiti natančne zahteve.
4. Prilagoditev zasnove hiše lastni parceli
Prilagoditev projekta specifičnim terenskim razmeram (območje zmrzovanja, območje vetra, območje snega), ki ga je izvedel pooblaščeni arhitekt, je zelo pomemben korak do končne postaje v vašem domu. Zunaj meja parcele je oris obstoječih in načrtovanih objektov, komunalnega omrežja, zelenja in komunikacijskega sistema.
5. Tehnični pogoji za dobavo komunalnih storitev v nov dom
V starosti, na oddelku za geodezijo, je oddelek za usklajevanje projektne dokumentacije, ki izraža mnenje o dostavi:
- električna energija,
- plin,
- vodo
- zbiranje trdnih odpadkov in kanalizacije.
6. Predložitev vloge za gradbeno dovoljenje
Vloga za gradbeno dovoljenje se odda na uradnem obrazcu. Vloga navaja:
- vlagatelj,
- vrsta naložbe (enodružinska hiša),
- naslov gradbišča,
- označba nepremičnine (registrska številka parcele).
Zahtevki so priloženi vlogi:
- gradbeni načrt z mnenji, dogovori, dovoljenji itd.,
- izjavo o pravici razpolaganja z nepremičnino,
- odločitev o gradbenih pogojih in razvoju zemljišč,
- izpisek iz zemljiške knjige za parcelo,
- tehnične pogoje za dobavo komunalnih storitev.
Vedno je potreben niz dokumentov
Gradbeni zakon tako pred spremembo kot dopolnjeno določa številne izjeme od obveznosti vložitve prošnje za gradbeno dovoljenje. Kljub temu tako upravno dovoljenje kot obvestilo o gradbenih delih zahtevata celoten sklop dokumentov. Projekt gradnje je treba dopolniti z upravnimi ureditvami in odobritvami, opisanimi v drugih predpisih.
Zasnova mora vsebovati priložen certifikat, ki potrjuje kvalifikacije oblikovalca in je veljaven na dan oblikovanja zasnove. Pomembna sprememba novih predpisov je delitev gradbenega projekta na tri dele: zasnovo parcele ali zemljišča, arhitekturno in gradbeno zasnovo ter tehnično zasnovo. Ta postopek poudarja odgovornost projektanta in upravnih organov ter je namenjen hitrejšemu pridobivanju odločbe o gradbenem dovoljenju.
