20. januarja 2022-2023 je Seym sprejel spremembo zakona o gradnji in več kot 15 drugih aktov. Namen sprememb zakona je olajšati gradbene procese, nekatere pa so precej sporne. V spremenjenem zakonu bo gradbeni načrt razdeljen na tri dele. V enem izmed njih bomo našli obvestilo o predvidenem datumu gradbenih del, ki mu je treba priložiti izjavo o izdelavi tehničnega projekta. Kaj to v praksi pomeni za vlagatelja?
Trije deli gradbenega projekta
Kot smo že omenili, je sprememba zakona o gradnji gradbeni projekt razdelila na tri stalne dele. Ali je:
- Zasnova parcele ali zemljišča, ki prikazuje lokacijo objekta, komunikacijski sistem in podatke o vplivnem območju (PZT).
- Arhitekturna in gradbena zasnova, ki prikazuje prostorsko ureditev, oblikovane tehnološke in materialne rešitve (PAB).
- Tehnično oblikovanje (PT)
Prav zadnji, tretji del gradbenega projekta je med zasebnimi vlagatelji in analitiki vzbudil največje nezadovoljstvo. Nove zakonske določbe določajo, da mora biti obvestilu o načrtovanem datumu gradnje priložena izjava o pripravi tehničnega projekta. Gre za dokument, ki ne vpliva na postopek pridobivanja gradbenega dovoljenja, vendar ga boste morali imeti pred začetkom naložbe.
Potreba po razvoju tehnične zasnove pred začetkom naložbe se lahko izkaže za težavo za manjše vlagatelje. Dokument bo vseboval opis strukture skupaj z rezultati izračunov, energetskimi značilnostmi in, odvisno od potreb, tudi rezultate geoloških, inženirskih in geotehničnih študij temeljnih pogojev stavbe. Zakonodajalec je določil tudi možnost plačila drugih študij, ki bodo potrebni glede na potrebe. Pravni strokovnjaki navajajo, da je izraz "odvisno od potreb", oblikovan v noveli, zelo nenatančen izraz, kar lahko privede do številnih razlag.
Dodajmo še, da je prvotni osnutek novele gradbenega zakona predpostavljal, da bo tehnično zasnovo (PT) vlagatelj predložil ob sprejemu nepremičnine v uporabo. Doslej je bilo pridobivanje gradbenega dovoljenja povezano le s potrebo po predložitvi arhitekturno -gradbenega načrta in razvojnega načrta parcele ali zemljišča, na katerem bo naložba postavljena. Potreba po predložitvi izjave o pripravi gradbenega načrta vključuje bolj zapleten formalni postopek, ki ga je treba zaključiti pred začetkom gradnje.
Tehnični projekt in pripravljeni gradbeni projekti
Med vlagatelji obstajajo tudi dvomi, ali bodo dokončani gradbeni projekti ustrezali zahtevam novih zakonskih določb. Navsezadnje dokumenti, kupljeni pred spremembo, ne vsebujejo tehničnega načrta.
Analitiki pomirjajo, da bodo dokončani gradbeni projekti v veliki meri ustrezali novim zahtevam gradbenega projekta. Skica tehnične zasnove je lahko nov del končane dokumentacije. Omeniti velja, da mora sama tehnična zasnova vsebovati geološko inženirsko dokumentacijo ali geotehnične pogoje za temelje gradbene konstrukcije. S praktičnega vidika takšne dokumentacije ni mogoče vključiti v že pripravljene gradbene projekte. Vlagatelji, ki so že kupili že pripravljene projekte, bodo za te formalnosti verjetno morali poskrbeti sami.
Kaj natančno bo vsebovala tehnična zasnova?
V tehničnem projektu bomo našli risalni del in opisni del. V risbnem delu bodo projekcije vseh značilnih nivojev stavbe z informacijami o uporabni tlorisni površini stanovanjskih prostorov. Opisni del bo sestavljen iz več elementov, med drugim:
- Podroben opis postavitve stavbe,
- Oblikovalske in materialne rešitve notranjih in zunanjih stavbnih predelnih sten,
- Gradbene in tehnične rešitve za montažo,
- Potrebni pogoji za uporabo objekta za invalide,
- Zaščitni pogoji in energetska učinkovitost stavbe.
Prav tako bo treba predstaviti delitev stavbe na požarna območja skupaj z oznako razredov požarne odpornosti za gradbene elemente, ki sestavljajo požarne predelne stene. Označiti bo treba tudi notranji komunikacijski sistem območja, omrežje in namestitev komunalnih storitev, strukturne in materialne rešitve za zunanje predelne stene ter bistvene elemente tehnične opreme. Analitiki opozarjajo na dejstvo, da je zaradi tako visoke stopnje natančnosti tehnične zasnove podobna arhitekturni in gradbeni zasnovi.
