Nakup stanovanja za najem postaja vse bolj priljubljena oblika kapitalskih naložb. Prihodki od najemnin so danes bolj donosni od bančnih vlog in hranilnih računov. Kljub temu se moramo spomniti, da je nakup stanovanja za najem visoko tvegana naložba. Stroškom nakupa je treba prišteti še stroške dokončanja stanovanja in kasnejšo obnovo ter nepredvidene stroške. Za varno najem stanovanja se morate nanj ustrezno pripraviti in oceniti obseg potencialnih groženj.
Če želite izračunati, koliko lahko pridobite z nakupom stanovanja za najem, kliknite to povezavo in jo izračunajte v orodju, ki ga priporočamo mi.
Pravi načrt je zagotovilo za uspeh?
Osnova bi morala biti priprava dobrega naložbenega načrta - bolj podroben, tem bolje. Opredelimo v njem stanje našega kapitala, ki ga lahko porabimo za nakup stanovanja. Če je potrebno, se seznanimo s ponudbami posojila in izberite možnost, ki je za vas najboljša. Ne smemo pozabiti, da lahko ljudje, mlajši od 35 let, izkoristijo ugodnejše odbitke iz vladnega programa "Stanovanje za mlade".
Ustvarjanje ekonomske simulacije je tudi zelo pomembna faza načrtovanja. Vlagatelj mora upoštevati predvidene prihodke, pa tudi stroške obnove ali morebitno plačilo najemnine. Nakup stanovanja za najem ni nujno, da je ves čas donosen. Vredno se je pripraviti na situacijo, v kateri nimamo najemnikov in moramo vse stroške pokriti sami. To odpira potrebo po določeni finančni rezervi. V nasprotnem primeru se lahko zgodi, da nas bo nepredvidena naključna situacija prisilila k hitri prodaji stanovanja.
Oddamo primerno stanovanje
Donosnost najema je v veliki meri odvisna od posebnosti našega stanovanja. Če je pravilno nameščen in dobro opremljen, lahko računamo na višji dobiček od najemnine. Pred nakupom je vredno potrpeti in poiskati privlačno ponudbo. Mnogi vlagatelji več mesecev iščejo primerno stanovanje. Kombinacija privlačne kupnine, dobre lokacije in dobrega stanja stanovanja nam bo zagotovila največji dobiček in zmanjšala naložbeno tveganje. Zavedati pa se moramo, da bodo takšna dejanja od nas zahtevala čas in potrpljenje.
S storitvami nepremičninske agencije bomo stanovanje kupili veliko hitreje. Agencije imajo široko paleto ponudb, lahko pomagajo pri pogajanjih o cenah in navedejo najbolj privlačne ponudbe. Vendar je njihova provizija precej visoka in povečuje skupne stroške naložbe.
Kapital ali kako financirati nakup stanovanja za najem
To velja za ljudi, ki nimajo potrebnega zneska lastnega denarja in potrebujejo hipotekarno posojilo (najbolj ugodno za to vrsto naložbe). Na začetku je treba primerjati različne ponudbe bank.
Dobro bi bilo uporabiti pomoč finančnega posrednika, ki bi nam moral pokazati najboljšo rešitev. Ne smemo pozabiti, da prejemke finančnega posrednika v celoti plačujejo banke. Za njegove storitve nam ni treba plačati niti enega zlota. Pred podpisom hipotekarne pogodbe naredimo še eno simulacijo naložbe in se prepričajmo, da nam plačevanje obrokov ne bo preveč v breme. Nezadostni izračuni na tej stopnji so lahko povezani s poznejšimi naložbenimi težavami.
Nakup stanovanja za najem in dodatni stroški
Nakup stanovanja zahteva dokončanje številnih formalnosti in plačilo osnovnih pristojbin. To je vredno upoštevati v našem naložbenem načrtu. Tu bo osnova:
- davčni stroški
- notarska plača
- pridobivanje izvlečka iz notarske listine
- sodna taksa za oblikovanje izvlečka iz zemljiške in hipotekarne knjige
- hipotekarni vstop in plačilo cenilca
Stanovanjsko zavarovanje bo tudi bistvena naložba. To ni pomembno le zaradi formalnosti, povezanih z banko. Stanovanjsko zavarovanje zmanjšuje naše naložbeno tveganje in se zdi zelo smiselna poteza.
Mnoga stanovanja zahtevajo prenovo ali dodelavo. Cene tega projekta lahko dodatno povečajo stroške celotne naložbe. Če želimo tveganje čim bolj zmanjšati, bi bilo dobro narediti oceno stroškov prenove ob upoštevanju najmanj 10 odstotkov finančnih zalog.
Najem stanovanja
Preden najdemo najemnika, se moramo seznaniti s trenutnimi zakonskimi zahtevami in trenutnimi razmerami na trgu. Bolje ko se pripravimo na ta podvig, manj napak bomo naredili. Iskanje primernega najemnika lahko traja tudi do nekaj mesecev. Vendar to ni dejavnost, s katero morate hititi.
Priporočeni prenosni računalniki - preverite cene!
Ko najdemo najemnika, bi morali z njim podpisati pogodbo in rešiti vprašanje davkov. Pregledna in dobro pripravljena pogodba nas lahko reši številnih težav, povezanih z najemniki. Če želimo dodatno zmanjšati tveganje, pomislimo na uvedbo depozita in omejitev časa pogodbe. Najpogostejše so letne pogodbe z odpovedjo enega ali dveh mesecev. 30-dnevni odpovedni rok je dobra zaščita tako za najemodajalca kot za najemnika stanovanja.
Za najem stanovanja bomo plačali pavšalni davek v višini 8,5%. To velja samo za zasebnike, če najamemo stanovanje kot del poslovne dejavnosti, se ne bomo izognili pavšalnemu znesku 19% ali stopnjam 18 in 32% (odvisno od tega, kako poravnamo vse poslovne prihodke).
Ali je najem donosen?
Nakup stanovanja za najem je lahko veliko bolj donosen kot vlaganje v bančne vloge. Vredno je vedeti, da bodo priprave na takšno naložbo zelo dolgotrajne. Osnova je tudi prepoznavnost trga in optimalno načrtovanje vsakega koraka. Nakup stanovanja za najem je dolgoročna naložba, ki se bo obrestovala šele po dolgih letih. Zavedati se moramo, da nas bo v naslednjih letih nekaj presenetilo. Osnova je torej zapustitev finančne rezerve, ki bo zavarovala našo naložbo v težkih razmerah. V nekaj mesecih se bo naložba izplačala, vendar bodo (zlasti na začetku) tudi meseci, ko bo naša bilanca nič ali celo negativna. V tem primeru lahko pomanjkanje finančne rezerve poveča tveganje za neuspeh.
V naslednjih letih lahko računamo na povečanje vrednosti nepremičnine. Upoštevati pa je treba tudi dejstvo, da nas bo razvoj najemnega trga prisilil k znižanju najemnine. Na tej točki bo naša naložba manj donosna.
Kot lahko vidimo, je zelo težko oceniti donosnost nakupa stanovanja za najem. Če pa se na to dobro pripravimo in imamo vsaj 20% lastnega prispevka, se lahko nakup stanovanja za najem izkaže kot bičje oko. Vendar je vredno skrbno načrtovati vse faze naložb, narediti individualne izračune in sami oceniti obseg finančnega tveganja.
