Za večino gradbenih del velja dovoljenje ali vsaj obvestilo o gradbeni parceli. Če tega ne stori, se obravnava kot nedovoljena gradnja in ima lahko daljnosežne posledice (globa ali celo odredba o rušenju). Novi gradbeni zakon omogoča tudi legalizacijo nedovoljene gradnje. Postopki niso najlažji, vendar si jih morate podrobneje ogledati.
Iščete preverjeno gradbeno ali rušilno podjetje na vašem območju? Uporabite brezplačno storitev iskanja izvajalcev pri gradbenih kalkulatorjih. Izpolnite en obrazec, potrdite poizvedbo in že prejmete posebne ponudbe preverjenih podjetij.
Kaj je nedovoljena gradnja in kako se zgodi?
V zakonu o gradbeništvu ni jasne opredelitve pojma nedovoljene gradnje. Splošno sprejeta opredelitev predvideva, da je nedovoljena gradnja gradnja objekta brez gradbenega dovoljenja ali dovoljenja. V praksi se izkaže, da se veliko več primerov obravnava kot nedovoljena gradnja. Zelo pogost primer nezakonitosti je dodajanje prostorov obstoječim stavbam. V skladu s predpostavkami Zakona o stavbnem pravu z dne 13. februarja 2022 lahko gradbeni nadzor šteje za nezakonite tudi stavbe, ki so bile zgrajene v nasprotju s standardi in predpisi (npr. Brez vodje gradnje, brez vodenja gradbenega dnevnika ali v primeru neskladje del z gradbeno zasnovo).
Neupoštevanje pomembnih določb zakona lahko povzroči, da naše nepremičnine pridobijo gradbeno dovoljenje in bodo naložene kazni. To lahko velja tudi za stavbe, ki so že pridobile gradbeno dovoljenje. Zelo pogost razlog za obravnavo objekta kot gradbenega dovoljenja je začetek gradbenih del pred prejemom končne odločitve. Ne pozabite, da ima starost 65 dni časa za izdajo gradbenega dovoljenja. Čakalna doba se lahko podaljša, če je dokumentacija, priložena vlogi, nepopolna ali v neskladju z lokalnim prostorskim načrtom. Morda je v skušnjavi, da bi začeli z gradbenimi deli pred izdajo končne odobritve, vendar predstavlja za vlagatelje veliko tveganje (od glob do nalogov za rušenje).
Nepooblaščena gradnja ni enaka samovolji
Nepooblaščeno gradnjo je mogoče legalizirati po dveh ločenih postopkih. V zadnjih desetletjih so veljali različni zakoni o gradbenem pravu. Eden najstarejših pravnih aktov je stavbni zakon z dne 24. oktobra 1974. Res je, da so načela in pravice iz tega akta že dolgo zastarele in zastarele, vendar se njihove določbe uporabljajo še danes. Posebne določbe zakona iz leta 1974 zadevajo vso nezakonitost, storjeno pred letom 1995 (torej do začetka veljavnosti novega zakona).
Pri tem velja omeniti, da je bil zakon iz leta 1974 v zvezi z nedovoljeno gradnjo bolj liberalen. Postopek legalizacije stavb pred letom 1995 ni najlažji, vendar legalizacija običajno ne vključuje naloga za plačilo velike globe. Nove določbe gradbenega zakona pa ne vsebujejo jasne opredelitve zaključka gradnje. Tako je v mnogih primerih težko dokazati, da je bila nepremičnina zgrajena pred letom 1995. V praksi to vodi v začetek dolgočasnih upravnih postopkov.
Za nedovoljene gradbene dejavnosti, ustanovljene po letu 1995, veljajo določbe novega pravnega akta, to je Zakona o gradbenem zakonu z dne 7. julija 1994. Ta zakon je začel veljati 1. januarja 1995 in zajema vse stavbe, zgrajene od tega datuma. Legalizacija novih stavb morda ni tako zapletena kot legalizacija stavb pred letom 1995. Novi gradbeni zakon pa predvideva številne visoke finančne sankcije (tako imenovane pristojbine za legalizacijo).
Vsebina Zakona o stavbnem pravu je bila večkrat spremenjena. Zadnji dve veliki spremembi sta začeli veljati leta 2022-2023 in nato leta 2022. Spreminjajo dojemanje in legalizacijo tako imenovanega gradbenega akta.
Legalizacija nedovoljene gradnje po zakonu iz leta 1994
V skladu z gradbenim zakonom iz leta 1994 se lahko objekti, zgrajeni pred letom 1995, amnestirajo in legalizirajo, če izpolnjujejo dva osnovna pogoja:
- Objekt se nahaja na zemljišču, ki ima po prostorsko razvojnih načrtih status stavbne parcele;
- Objekt ne ogroža varnosti ljudi, hkrati pa ne poslabša zdravstvenih razmer v bližnji okolici.
Neupoštevanje zgornjih dveh pogojev lahko povzroči ukaz za rušenje. Če pa struktura izpolnjuje pogoje, moramo dokazati, da je bila dejansko zgrajena pred letom 1995. Zato je prvi korak, ki ga moramo narediti pri legalizaciji, zbiranje ustreznih dokumentov. V mnogih primerih morda ni tako preprosto. Dokazati, da se je gradnja končala pred več kot 19 leti, je lahko najbolj zapleteno. Državni organi (starešine, uradi) arhivirajo gradbeno dokumentacijo šele od leta 1999. Gradbena dovoljenja in dokumentacija pred letom 1999 običajno ne obstajajo več. Gradbene prometne knjige, ki so bile shranjene v občinskih pisarnah, so lahko v pomoč. Prav tako je vredno poiskati račune za gradbeni material, pogodbe z gradbenimi delavci in pričami, ki bodo potrdile, da je bila gradnja končana pred letom 1995.
Ko zberete potrebne dokumente, pojdite k pokrajskemu inšpektorju za gradbeništvo in vložite vlogo za pridobitev uporabnega dovoljenja. Vlogi je priložena vrsta dokazila. Boste potrebovali:
- kot zgrajen inventar objekta
- tehnično znanje, ki potrjuje primernost predmeta za uporabo
Spremembe zakona o gradnji leta 2022
Trenutno zavezujoča različica zakona o gradnji je bila objavljena 13. februarja 2022. Njegove predpostavke so začele veljati septembra 2022. Sprememba je bila narejena iz več razlogov. Eden od njih je bila potreba po standardizaciji postopka legalizacije nedovoljene gradnje. Spremembe uvajajo tudi poenostavljeno metodo postopka legalizacije. Ena stvar pa ostaja nespremenjena - kazni so lahko še vedno zelo visoke!
V skladu z vsebino novele se zdaj ukvarjamo z nedovoljeno gradnjo ne le, ko je bila gradnja zaključena, ne da bi o tem obvestili pisarno! To se zgodi, če se kakršno koli delo sploh začne pred izdajo končne odločbe. Poleg tega opredelitev nedovoljene gradnje vključuje tudi vsa gradbena dela, ki niso v skladu z veljavnimi predpisi. Kaj to pomeni v praksi? Posledice lahko trpimo, če na primer vodja spletnega mesta ni zaposlen ali če obstajajo velika nasprotja med zasnovo in izvedbo.
Legalizacija nedovoljene gradnje po septembru 2022
Na srečo ima investitor možnost, da se izogne kazni za nedovoljeno gradnjo. Od spremembe je bil ta postopek standardiziran in lažji kot prej. Ali je postopek legalizacije možen, pa določi organ za nadzor gradnje. V nasprotnem primeru bo morda treba porušiti nezakonito zgrajeno stavbo.
Trenutno je postopek legalizacije veliko enostavnejši kot prej. Seveda mora za to gradnjo ustaviti gradbeni nadzorni organ. Naslednji korak je vložitev vloge za začetek postopka legalizacije. Vlagatelj ima za to 30 dni časa. Po prejemu pozitivnega mnenja nadzornega organa je treba plačati pristojbino za legalizacijo in nadaljevati z gradnjo.
Zakon o gradnji z dne 13. februarja 2022 je uvedel tudi dodatne postopke glede nedovoljene gradnje v primeru stavb, zgrajenih pred 20 leti. To je tako imenovani poenostavljeni postopek legalizacije in se pojavi tudi na zahtevo vlagatelja.
