Pred nakupom stanovanja se soočamo s številnimi izbirami. Prva je izbira med novimi in stanovanji na sekundarnem trgu. V zadnjih desetletjih je prišlo do upada priljubljenosti stanovanj v starih blokih. Verjetno je povezana s številnimi ugodnostmi, ki izhajajo iz nakupa stanovanj od razvijalcev. Spodaj predstavljamo osnovne prednosti in slabosti obeh rešitev.
Pred nakupom stanovanja ne pozabite pretehtati stroškov obnove ali dokončanja. Oboje lahko brezplačno izračunate na gradbenih kalkulatorjih.
Prednosti in slabosti primarnega trga
Stanovanja v novih blokih nastajajo na podlagi novih tehnoloških rešitev. To opazno pomeni udobje njihove uporabe. Notranjost stanovanj je običajno dokaj enostavna, njihova postavitev pa precej premišljena. Po nakupu nepremičnine moramo le pravilno dokončati (večina novih stanovanj je v stanju razvijalca). Ocenjuje se, da so stroški dokončanja novega stanovanja približno 1000 PLN / m2vendar se lahko stroški zelo razlikujejo. Kot je tudi donosnost naložbe v stanovanje več let. Če želite izračunati, koliko nas bo vse skupaj stalo, je vredno uporabiti spletno stran profit.pl in jo izračunati sami.
Druga prednost novogradnje je sodobna infrastruktura okolice. Okoli novih blokov se gradijo sodobne garaže, trgovine in igrišča. Okolica je pogosto videti veliko bolje kot takrat, ko je obdana z velikimi ploščami. Nekatera novozgrajena stanovanjska naselja so dodatno zaprta, kar povečuje varnost prebivalcev in povečuje njihovo kakovost življenja. Obstaja tudi mnenje, da je večina posesti novih blokov (tudi tistih, ki niso ograjena) veliko varnejša od bližine montažnih blokov. Seveda je odvisno od lokacije, vendar si ob upoštevanju pogosto uporabljenega nadzora znotraj zaprtega posestva in nenehno prisotne zaščite težko predstavljamo varnejše posestvo.
Pomemben je tudi eleganten videz stopnišč, saj niso podobna tistim iz starih, pogosto poškodovanih stavb. Funkcionalna dvigala in elegantno okolje naredijo bivanje v novih stavbah veliko prijetnejše. Koristno je tudi za vlagatelje, ki nameravajo najeti novo stanovanje. Učinkovito okolje in nova notranja ureditev bosta zagotovo zvišala ceno najema stanovanja.
Prav tako je treba spomniti, da vlagateljem, ki kupujejo nepremičnine na primarnem trgu, ni treba plačati davka na civilnopravne transakcije (tako je pri nepremičninah na sekundarnem trgu). Vrednost tega davka je enakovredna 2% vrednosti nepremičnine. V praksi pa morajo plačati DDV (vključen v ceno stanovanja), kar pomeni, da je dejanska dajatev za državo veliko višja kot v primeru sekundarnega trga.
Dodatna prednost je dejstvo, da nova stanovanja pokriva večletno garancijsko obdobje. Vse pomanjkljivosti in pomanjkljivosti v stanovanju, ki niso nastale zaradi nepravilne uporabe, mora razvijalec odpraviti. Za vlagatelja bo to dodatna varnost, ki zagotavlja, da se v prihodnje ne bo soočal z nepredvidenimi stroški. Na tem mestu velja omeniti tudi majhne pristojbine, povezane z obratovanjem stavbe. Novi bloki ne bodo potrebovali prenove več let, kar se bo odrazilo v občutnem zmanjšanju prispevkov v sredstva za obnovo. Sodobne gradbene rešitve tudi znižujejo račune za ogrevanje.
Edina pomembna pomanjkljivost te rešitve je cena nepremičnine. Stanovanja v novih blokih so še vedno dražja od tistih na sekundarnem trgu. Za isti denar lahko kupimo večje, rabljeno zemljišče, ki se bo dodatno nahajalo bližje središču mesta. Nekaterim vlagateljem je lahko pomanjkljivost tudi čakanje na stanovanje. Razvijalci poskušajo zbrati kupce, preden je celoten blok dokončan. Zato mnogi vlagatelji vidijo svoje stanovanje le v zasnovi. Včasih morate na dokončanje transakcije in vselitev v stanovanje počakati več let.
Prednosti in slabosti poprodajnega trga
Sekundarni trg je pogosto povezan s sivimi bloki iz velikih plošč. Vendar podoba starih in grdih stanovanjskih naselij nima vedno prave utemeljitve. Vse več starih stanovanjskih naselij posodablja svojo infrastrukturo, izolirani bloki pa dobijo estetski videz.
Druga prednost v prid sekundarnega trga je običajno dobra lokacija. Večina starih blokov se nahaja v bližini osrednjih mest. Njihova značilnost je običajno dobro razvita infrastruktura in ustrezne prometne povezave z ostalim delom mesta.
Na žalost lahko kakovost stanovanj pusti veliko želje. Veliko nepremičnin s sekundarnega trga zahteva temeljito prenovo. V primeru novih stanovanj nimamo večjih težav pri oceni stroškov teh del. Vendar je obnova zasedene nepremičnine skoraj vedno povezana s prej nepredvidenimi stroški. Začetna ocena stroškov vlagatelja se lahko od realnega zneska razlikuje do 30 - 40%. Seveda je mogoče stroške obnove starega stanovanja izračunati tudi na Gradbenih kalkulatorjih (kliknite tukaj, če želite brezplačno izračunati stroške prenove), vendar vedno obstaja nevarnost, da bo med prenovo kopalnice treba zamenjati , na primer celoten vodovod ali dodatna dela pri sušenju vlažnih sten. To je precej velika nevšečnost, na katero je vredno posvetiti posebno pozornost.
Druga pomanjkljivost, ki odvrača potencialne vlagatelje, je grd in neučinkovit videz okolice. Siva stopnišča, brez kvadratov, igrišč ali celo brez dvigala v štiristopenjskem bloku so žal običajna stvar. Dodatna pomanjkljivost je pomanjkanje ustreznih pokritih parkirišč. Večina prebivalcev je prisiljena pustiti svoja vozila na prostem. Seveda lahko le resno pomislimo na zavarovanje območja.
Pomemben problem stanovanj na sekundarnem trgu (zlasti v blokih, zgrajenih pred letom 1990) je stalna razporeditev prostorov. Obnova te vrste nepremičnine je lahko zelo težka. Večine sten v neopaznih stanovanjih ni mogoče premakniti ali porušiti. Zaradi tega ne moremo spremeniti razporeditve prostorov, preveč utesnjeni in ozki hodniki pa predstavljajo velike težave pri uporabi. Zato morate pred nakupom nepremičnine na sekundarnem trgu skrbno preučiti njeno stanje, razmisliti o možnostih prenove in si ogledati okolico.
Primerjava stroškov dokončanja stanovanja in stroškov obnove
Kot je navedeno zgoraj, stanovanja s primarnega trga običajno zahtevajo popolno dokončanje. So v standardu razvijalca, kar pomeni, da moramo še vlagati v talno končno obdelavo, barvanje sten, kopalniško in kuhinjsko opremo, dokončanje sanitarnih instalacij in nakup osnovne opreme. Približni stroški dokončanja tipičnega stanovanja so približno 1.000 PLN / m2več podrobnosti o tem pa najdete v tem članku.
V stanovanjih s sekundarnega trga pa moramo sami oceniti obseg prenove. Vendar bo v večini primerov mogoče uporabiti obstoječo infrastrukturo. Stroški prenove so skoraj vedno nižji od stroškov dokončanja stanovanja po standardu razvijalca. Edina izjema so stara stanovanja, ki so v zelo slabem stanju. Potreba po sušenju sten, odstranjevanju gliv, zamenjavi oken ali prenovi celotne električne in sanitarne instalacije lahko znatno poveča stroške celotnega projekta. Vendar je takšna situacija redka. V veliki večini primerov so stroški prenove starega stanovanja nižji od stroškov dokončanja novega stanovanja po standardu razvijalca. Podrobnosti o stroških, povezanih s celovito prenovo rabljenega stanovanja, najdete v tem članku.
Katera nova stanovanja so najbolj priljubljena?
Med vlagatelji so že nekaj let najbolj priljubljena dvosobna stanovanja s površino, ki ne presega 50 m2. To je najcenejša rešitev. Dve ločeni sobi lahko zvišata ceno najema ali družini z otrokom omogočita življenje. To je tudi dobra rešitev v akademskih mestih. Mnogi mladi najemodajalci živijo v eni sobi, najemajo pa drugo. Na ta način prejema sredstva za najemnino in lastne osnovne stroške.
Studio apartmaji so nekoliko manj priljubljeni. To je povezano z njihovo nižjo funkcionalnostjo. Enoposteljna soba ni najboljša rešitev za družino z otroki in ne prinaša toliko prihodkov od najemnine. Zgoraj omenjena dvosobna stanovanja so veliko bolj funkcionalna in priljubljena. Zanimivo je, da je njihova velikost lahko le nekoliko večja. 2 sobi so razvijalci stlačeni na relativno majhno površino. Zahvaljujoč temu 2-sobno stanovanje ni veliko dražje od garsonjere. Vendar pa je lahko za 3 ali 4 družine zelo tesno …
Vlagatelji se zanimajo tudi za 3-sobno stanovanje. Vendar njihov nakup vključuje veliko večje stroške kot v primeru garsonjer in dvosobnih stanovanj. Vlagatelji brez ustreznega kapitala morajo imeti vsaj 20% lastnega prispevka. Višji je tudi znesek njihove kreditne obveznosti. Višja cena stanovanja je lahko povezana tudi s povečanjem zneska kreditne sposobnosti. To pa je za določeno skupino potencialnih vlagateljev omejitev. Trisobno stanovanje je za vlagatelja zelo udobna rešitev, ki pa si ga ne more privoščiti vsak.
Najmanj priljubljena so 4 in 5-sobna stanovanja in stanovanja. To je daleč najdražja možnost, katere stroški so za mnoge vlagatelje precej odvračilni. Trenutno razvijalci odstopajo od gradnje večjih stanovanj in stanovanjskih zgradb. Mnoga velika stanovanja v večstanovanjskih blokih še vedno niso našla svojih kupcev. Zato lahko pri nakupu tovrstnih nepremičnin računamo na privlačne cenovne popuste in privilegije. V mnogih primerih se lahko vlagatelj pogaja o zelo privlačni ceni na kvadratni meter2 nepremičnina. Pri nakupu stanovanjske stavbe se lahko včasih dogovorite za dodatno parkirno mesto ali prostorno teraso. Na žalost stroški nakupa največjih stanovanj pogosto stanejo milijone dolarjev. To je luksuz, ki si ga lahko privošči le majhna skupina vlagateljev.
Zakaj nova gradnja zmaga nad starimi bloki?
Na to vprašanje je težko nedvoumno odgovoriti. Verjetno je za to veliko razlogov. Vendar se zdi najpomembnejši višji standard in udobje bivanja. Elegantna stanovanjska naselja so bolj mamljiva od starih blokov iz betona. Sodobna infrastruktura omogoča udobnejše in varnejše bivanje v novih stanovanjih. Višje stanovanjsko udobje pomeni tudi opazen dvig cene najema stanovanja. Za mnoge vlagatelje je to pravi način vlaganja kapitala.
Nedvomna prednost je tudi program MdM - Mieszkanie dla Młodych, v okviru katerega se sofinancirajo samo nova stanovanja v standardu razvijalca.
Medtem se stanovanja na sekundarnem trgu starajo. Mnogi med njimi so stanovanja v montažnih blokih. Življenjska sposobnost teh struktur je predmet spora med številnimi strokovnjaki. Nekateri menijo, da bodo bloki iz velikih plošč zdržali več deset let, drugi pa trdijo, da jim te strukture grozi zrušenje. Negotovo tehnično stanje takšnih objektov zagotovo ne spodbuja potencialnih vlagateljev, ki se vse bolj nagibajo k razvijalnim stanovanjem.
