Včasih se zgodi, da želimo po nakupu projekta enodružinske hiše in prejetju gradbenega dovoljenja narediti spremembe. Vredno se je vedeti, kako se nanje pripraviti, katere spremembe v zasnovi hiše je treba dogovoriti z ustvarjalcem in vodjo gradnje, o čemer je treba poročati inšpektoratu za nadzor nad stavbami in ki jih lahko uporabimo sami. V naslednji študiji bomo navedli najpomembnejše vidike, povezane s spremembami projektiranja, ter opisali najpomembnejše zahteve, ki jih določa gradbeni zakon.
Ne veste, koliko bo stala gradnja vaše hiše? Ali želite preveriti, ali je citat iz končanega projekta pravilen? Preverite sami na kalkulatorju gradnje hiše!
Spremembe zakona o zasnovi in gradnji hiš
Zakonodajalec vlagateljem nalaga številne gradbene obveznosti. Med njimi so pravila za uvedbo sprememb v zasnovo gradnje. Na tem mestu je treba ločiti pomembne spremembe v projektu, pa tudi nepomembne spremembe. V skladu z Zakonom o gradbenem pravu je treba med drugim razmisliti o pomembnih spremembah:
- Sprememba površine stavbe, prostornine stavbe ali njene višine. Vse spremembe najpomembnejših dimenzij zgradbe, višine, širine, višine in oblike se štejejo za pomembno spremembo v zasnovi hiše.
- Spreminjanje lokacije objekta glede na meje parcele ali sosednje nepremičnine.
- Sprememba uporabe stavbe ali njenega dela. To velja za situacijo, ko je treba del stanovanjske stavbe uporabiti na primer za trgovino.
- Sprememba določb lokalnega prostorskega razvojnega načrta ali dokumenta o razvojnih pogojih.
Sprememba zasnove hiše ni nujno povezana z razveljavitvijo gradbenega dovoljenja (čeprav je v nekaterih primerih to mogoče). Naloga vlagatelja je pripraviti nadomestni projekt (na podlagi nove dokumentacije). Dokumente lahko predložimo šele po pridobitvi odločbe o spremembi gradbenega dovoljenja. Vlogo je treba oddati ustrezni enoti Inšpektorata za nadzor stavb. V nekaterih primerih bo lažje vložiti novo vlogo za gradbeno dovoljenje ali vložiti novo obvestilo o nameri gradnje (v skladu s spremembo zakona o gradnji, ki začne veljati 28. junija 2015). Tovrstne dejavnosti pa lahko izvajamo le, ko se gradnja naše stavbe še ni začela.
Vse formalnosti je vredno dokončati, saj lahko neprijavljene spremembe, ki so pomembne pri zasnovi, povzročijo, da se naša stavba obravnava kot nedovoljena gradnja. Če inšpektorat za gradbeni nadzor izve za neprijavljene spremembe, lahko začasno prekine našo gradnjo. Vlagatelj bo prisiljen povrniti nepremičnino v stanje, ki je skladno s prvotno zasnovo gradnje. V tem primeru bomo morali le vložiti pritožbo in počakati na rezultat uradnega postopka. Začetek gradbenih del bo mogoč šele po izpolnitvi osnovnih zahtev
- Vlagatelj mora predložiti štiri kopije novega projekta gradnje in dodatno dokumentacijo.
- Inšpekcija za nadzor nad stavbami bo preverila, ali so spremembe načrta hiše v skladu z lokalnim prostorskim načrtom, pa tudi s sklepom o gradbenih zahtevah.
- Če ni kontraindikacij, lahko inšpektorat dovoli nadaljevanje gradbenih del.
Zgornji pogoji so lahko za vlagatelja precej moteči. Zato je treba pred pomembnimi spremembami v zasnovi hiše rešiti vse formalne zadeve.
Kaj pomenijo nepomembne spremembe v projektu?
Nepomembne spremembe projekta so vse spremembe, ki ne zahtevajo odločitve o spremembi gradbenega dovoljenja. Nekoliko spremembo v zasnovi hiše lahko arhitekt vnese v opisno in grafično obliko (spremembe so označene z rdečo barvo). Po končani gradnji mora inšpektorat za gradbeni nadzor skupaj s spremembami prejeti dodatno kopijo projekta. Dokument oddamo skupaj z obvestilom o zaključku gradnje. Novemu gradbenemu projektu je treba priložiti tudi izjavo vodje gradnje in vodje gradbenega nadzora, ki navajata, da je bila gradnja izvedena v skladu s projektnimi zahtevami.
Manj pomembne spremembe v projektu se lahko med drugim nanašajo na:
Kje naročiti projekt hiše?Če iščete navdih pri izbiri notranje opreme, si jo oglejte teh materialov. Naučili se boste, kaj iskati pri izbiri projekta hiše.
Preveri!- Dimenzije temeljev in njihova prilagoditev razmeram tal.
- Spremembe materialov, uporabljenih pri gradnji gradbene konstrukcije.
- Višina kleti stavbe (dokler te spremembe v zasnovi hiše ne povzročajo sprememb v lokaciji pritličja glede na nivo tal).
- Čista višina prostorov med 2,5 m in 3 m (pod pogojem, da drugi gradbeni elementi ustrezajo gradbenim standardom),
- Vrsta zgornje meje - investitor se lahko odloči za katero koli zgornjo mejo, če spremembe v zasnovi ne povzročijo zmanjšanja zahtevanih tehničnih parametrov.
- Gradbeni toplotnoizolacijski materiali.
- Likvidacija ali premik predelnih sten, okenskih in vratnih vdolbin.
- Spremembe strešne konstrukcije - za nepomembne spremembe v zasnovi se štejejo le tiste, ki ne oslabijo tehničnih parametrov in ne povečajo naklona strehe za več kot 10%.
- Spremembe pri načrtovanju notranjih inštalacij - npr. Električne ali vodovodne instalacije.
Hiše po privlačnih cenah - poglejte!
Zgornje spremembe zasnove enodružinske hiše ne zahtevajo soglasja avtorja. Izvede jih lahko vsak arhitekt, ki ima ustrezna dovoljenja in pripada Območni zbornici arhitektov. Ne pozabite pa, da se je treba o spremembi zasnove hiše, ki odstopa od zgoraj omenjenega obsega, dogovoriti z avtorjem gradbenega načrta. To velja zlasti za spremembe, vključno z:
- Dodajanje verand, teras in balkonov.
- Zamenjava mansard s strešnimi okni in obratno.
- Združitev dveh stanovanjskih stavb v eno dvojno stavbo.
- Povečanje ali zmanjšanje višine stavbe.
- Višina sobe se spremeni za 3 m.
Obseg oblikovalskih prilagoditev, ki ne zahtevajo soglasja avtorja, se lahko nekoliko razlikuje (odvisno od posameznih zahtev oblikovalskega biroja). Zato je pred kakršnimi koli prilagoditvami vredno vprašati arhitekta, od katerega smo kupili projekt.
Kaj je še vredno zapomniti pri spreminjanju zasnove hiše?
Ne smemo pozabiti, da je treba vsako nepomembno spremembo zasnove enodružinske hiše sproti vpisovati v dnevnik gradnje. Uporabiti jih je treba tudi pri prvotni konstrukcijski zasnovi z rdečo barvo. Spremembe, ki z vidika zakona niso pomembne, morajo biti v skladu z gradbenimi standardi. Samo pooblaščeni arhitekti imajo pravico do popravkov. Prav tako je treba vedeti, da je pravna podlaga za spremembe zasnove gradbeni zakon z dne 7. julija 1994 (Journal of Laws št. 243, točka 1623 iz leta 2010, s spremembami). V tem dokumentu bomo našli vse smernice glede formalnih zahtev, pa tudi višino možnih pristojbin.
Z vidika investitorja bi bilo najbolje predvideti vse spremembe pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja / obvestila o nameri gradnje. V tem primeru zakonsko še nismo dolžni obvestiti inšpektorata za gradbeni nadzor. Vse, kar morate storiti, je, da zasnovo prilagodite pooblaščenemu arhitektu. Spremenjena dokumentacija je vključena v vlogo za gradbeno dovoljenje ali postane priloga k obvestilu o nameri gradnje.
