Lokalni urbanistični načrt za našo stavbo je najpomembnejši dokument, ki si ga je treba ogledati pred začetkom gradnje (in po možnosti pred nakupom parcele). Vsebuje vse smernice o tem, kaj in kako zgraditi na danem območju. Nekateri načrti celo narekujejo barvo fasade in vrsto gradbenih materialov. Zato je vredno vedeti, kaj vsebuje ta dokument in kako bo to vplivalo na gradnjo naše hiše.
Ali želite izvedeti, koliko stane gradnja hiše? Uporabite naš kalkulator stroškov gradnje.
Kaj pravzaprav je lokalni prostorski razvojni načrt in kaj vsebuje?
Lokalni načrt je pravni akt, ki ga sestavi mestni ali občinski svet. Načrt vsebuje podrobne pogoje za razvoj območja in njegovo uporabo. Ne smemo pozabiti, da se dokument lahko spremeni vsakih nekaj let (odvisno od potreb mestnih ali občinskih oblasti). Za nekatere vlagatelje je to lahko precej neprijetna situacija, ki bo ustavila gradbena dela. Zato se je pred začetkom del vredno seznaniti s pogoji lokalnega načrta in ugotoviti, ali ga v bližnji prihodnosti ne bodo spremenili.
Ne smemo pozabiti, da je dokument vedno sestavljen iz opisnega in grafičnega dela. Vredno jih je skrbno analizirati in biti pozoren na take informacije, kot so:
- Namen območja določene parcele.
- Uporaba okoliških površin.
- Najmanjša velikost zemljišča, na katerem je mogoče postaviti enodružinsko hišo.
- Največja velikost hiše, ki jo lahko zgradimo.
- Zahtevana prostornina stavbe, oblika strehe in vrsta strešnega materiala.
- Lokacija objekta glede na cesto.
- Možni načini povezovanja kanalizacije in medijev.
- Predvidena gradbena dela v bližini parcele.
- Načrtovana gradnja cest.
- Območja, namenjena javnim namenom.
- Podrobni pogoji razvoja zemljišč, ki izhajajo iz potrebe po varovanju naravnega okolja, pa tudi iz pravilnega upravljanja z naravnimi viri.
Načrt prostorskega razvoja je lahko zelo podroben ali narejen na splošno. V drugem primeru imamo večjo svobodo in možnost razlage njegovih določb. Novejši dokumenti pa vse bolj vsebujejo podrobnejše smernice. Zato jih je vredno analizirati in oceniti, ali nam bo gradnja na dani parceli donosna.
Kako priti do lokalnega prostorskega razvojnega načrta?
Načrt prostorskega razvoja je odprt dokument. Ogledamo si ga lahko v mestni ali občinski pisarni. Ni nam treba lastiti zemljišča ali imeti do njega nobenih pravic. Zahvaljujoč temu bomo lahko ocenili primernost parcele pred njenim nakupom. Odgovornost zaposlenega je, da nam posreduje dokumentacijo. Ni nam treba navajati razlogov ali posredovati dodatnih dokumentov.
Še več, lahko dobimo tudi odlomek in oris prostorskega razvojnega načrta. Vendar bomo morali plačati ustrezno pristojbino. Kopija načrta z največ 5 stranmi bo stala 30 PLN. Za obsežnejše dokumente bomo plačali 50 PLN. Stroški risbe pa so spremenljive vrednosti in so odvisni od ugotovitev urada. Stane lahko do 200 PLN.
Za pridobitev izvlečka in orisa zemljevida potrebujete le registracijsko številko parcele, njeno površino in list zemljevida. Vse potrebne informacije je treba pridobiti v pisarni občine. V nekaterih primerih lahko preverite tudi zemljiško in hipotekarno knjigo. Vendar pa ga večina neuporabljenih parcel še nima.
Lokalni urbanistični načrt in njegov vpliv na možnost gradnje hiše
Lokalni načrt lahko vlagatelju naloži številne gradbene zahteve. Pomembni bodo tako kubatura objekta, geometrija strehe in lokacija objekta na parceli. V nekaterih primerih naletimo tudi na pogoje v zvezi z gradbenim materialom. Zato je pred nakupom gradbenega projekta vredno analizirati dokumentacijo. Če zasnova naše hiše ni v skladu s prostorskim načrtom, gradnja ne bo mogoča. Naloga vlagatelja bo prilagoditi projekt trenutnim zakonskim zahtevam. Ne sme biti preveč zapleteno, vendar bodo popravki dokončane gradbene zasnove dodatni stroški in bodo odložili začetek gradbenih del.
Na srečo večina lokalnih načrtov vlagateljem ne postavlja preveč zapletenih zahtev. Gradnja v skladu z določbami lokalnega prava ne bi smela biti večji problem. Vlagatelji, ki nameravajo graditi na območju, ki ga pokrivajo trenutni prostorski razvojni načrti, so v najbolj ugodnem položaju. Še huje je, če se tovrstna dokumentacija šele ustvarja ali spreminja. 65. člen zakona z dne 27. marca 2003 o prostorskem načrtovanju in razvoju pravi, da spremembe lokalnega načrta ne razveljavijo gradbenega dovoljenja. Vlagatelj lahko nadaljuje z delom v skladu z urnikom in smernicami iz razvojnih pogojev / prejšnjega lokalnega načrta.
Lahko pa se situacija zaplete, če smo načrtovali gradnjo, vendar še nismo predložili nobenih dokumentov. Spremembe prostorskega razvojnega načrta lahko spremenijo namen naše parcele. V tem primeru lahko le poskušamo vplivati na vsebino lokalnega načrta.
Vredno je vedeti, da je osnutek lokalnega prostorskega razvojnega načrta predložen v javni vpogled (najmanj 21 dni). Hkrati urad določa rok za oddajo pisnih pripomb. Vsak komentar je treba obravnavati posamično. Vredno ga je dodatno motivirati, saj bo povečalo možnosti za uspeh. Če se naš komentar pravilno upošteva, bodo vse spremembe vključene v osnutek lokalnega načrta. Na negativno obravnavo naše pripombe se ni mogoče pritožiti na upravno sodišče.
