Ocenjuje se, da skoraj 600.000 poljskih družin odplačuje hipotekarna posojila v švicarskih frankih. Nekateri posojilojemalci razmišljajo o prodaji stanovanja in se znebijo hipoteke. Toda ali je to mogoče? Ali banke to dovoljujejo? Izkazalo se je, da je.
Želite videti, kakšni so dejanski stroški vaše hipoteke? Uporabite neodvisni kalkulator, ki je na voljo tukaj.
Kako je pravzaprav s hipoteko v frankih?
Posojila v švicarskih frankih vzbujajo velika čustva. Večina posojil v tuji valuti je bilo najetih, ko se je tečaj CHF gibal okoli 2,20 - 2,50 PLN. Trenutni tečaj švicarskega franka je manjši od 5 PLN, kar pomeni, da se je vrednost hipotekarnega dolga upnika podvojila. Hkrati so se znižale obrestne mere (nižje obrestne mere), zato se višina mesečnih obrokov ni sorazmerno povečala.
Za primer vzemimo družino Kowalski, ki je leta 2008 najela stanovanjsko posojilo za 100% vrednosti stanovanja (v vrednosti 350.000 PLN). Takrat je bila marža približno 1%, razmerje LIBOR CHF 3M pa približno 2,65%. Znesek obroka posojila za družino Kowalska je bil relativno nizek (približno 1600 PLN). Alternativni obrok za hipoteko v poljski valuti je bil takrat približno 2200 PLN.
Posojila v švicarskih frankih so bila v privilegiranem položaju do leta 2013. Takrat je bil znesek obrokov posojila v švicarskih frankih in zlotih izenačen. Doslej so se obrestne mere občutno znižale, zaradi česar je za posojila v švicarskih frankih še vedno značilna nizka stopnja obrokov. Največji problem pa je znesek neporavnane obveznosti. Naša zgledna družina Kowalski je 8 let plačevala obroke v skupni vrednosti okoli 170.000 PLN. Vendar se hipoteka še vedno zaračunava v domači valuti približno 530 tisoč PLN. Predpostavimo celo, da je vrednost nepremičnine ostala nespremenjena pri 350.000 PLN. V tem primeru se družina Kowalski najverjetneje ne bo odločila za prodajo stanovanja. Za ta projekt bi morala iz svojega žepa doplačati približno 180.000 PLN.
Ali veš to…Odvisno od posojilodajalca so lahko stroški posojila pri isti banki višji ali nižji tudi za nekaj tisoč zlotov? Zato je vredno primerjati pogoje vsaj več svetovalcev. Priporočamo izpolnite kratek obrazec na naši spletni strani - na njegovi podlagi vas bomo kontaktirali z zelo zanesljivim kreditnim posrednikom, ki ponuja ugodne rešitve v številnih bankah.
Preveri!Danes lahko devizno posojilo najamejo le ljudje, ki zaslužijo dohodek v tujini (več o tej temi lahko izveste iz tega članka). Posledično na eni strani poljski posojilojemalci niso izpostavljeni nihanjem valut, po drugi strani pa nimajo več dostopa do posojil v tuji valuti, pri katerih je variabilni del obrestne mere zelo nizek.
Vendar so razmere slabše za tiste, ki so najeli posojilo v frankih in bi iz nekega razloga želeli posojilo odplačati prej ali prodati nepremičnino. Prodaja nepremičnine, zastavljene v CHF, je seveda možna, vendar je donosnost transakcije včasih zelo vprašljiva.
Ali se banke strinjajo s prodajo stanovanja, hipotekarnega v frankih?
Banka je upnik hipoteke in od njega je odvisno, ali bo prodaja stanovanja sploh možna. Na srečo večina bank (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) dovoljuje prodajo nepremičnin. Nekatere institucije (na primer Alior Bank in Bank Zachodni WBK) si pridržujejo pravico do individualne odločitve. V tem primeru analiza zajema vrednost nepremičnine, finančno stanje potencialnega kupca stanovanja, pa tudi vrednost hipotekarnega dolga.
Nekaj bank zavrača možnost prodaje stanovanja, zastavljenega v frankih vnaprej, zaradi česar je le odvisno od poplačila celotnega dolga.
Kako prodati zadolženo stanovanje?
Prodaja stanovanja, obremenjenega s posojili v švicarskih frankih, ni najlažja stvar. Iskanje kupca je lahko dolgotrajno. Zato je prodajalec v mnogih primerih prisiljen prodati stanovanje nekoliko pod njegovo tržno vrednost.
Na začetku se moramo prepričati, da upnik dovoljuje prodajo zadolženih stanovanj in dovoljuje odstop po hipotekarnih posojilih. V večini primerov s tem ne bo veliko težav.
Priporočeni prenosni računalniki - preverite cene!
Precej pomembnejša bo izjava banke o vrednosti neporavnane obveznosti in možnosti izbrisa hipoteke. Upnik mora navesti vrednost hipoteke, višino provizije za predčasno odplačilo dolga. Izjava mora vsebovati tudi številko bančnega računa za plačilo terjatev, pa tudi obljubo (potrditev, da se lahko po plačilu obveznosti hipoteka izbriše iz zemljiške in hipotekarne knjige). V primeru hipoteke v frankih bo pomembno tudi pretvoriti CHF v PLN. Trenutni tečaj mora biti naveden v bančnem pismu. Več informacij o tem, kako odplačati hipoteko, lahko najdete prej V tem članku.
Na izdajo takega izpisa lahko banke počakamo več tednov. Njeni stroški ne smejo presegati 100 PLN.
S kupcem stanovanja podpišemo notarsko pogodbo
Prodaja se lahko izvede na dva načina. Prvi je podpis predprodajne pogodbe. Na podlagi tega bo kupec na račun prodajalca opravil ustrezno predplačilo. Najpogosteje se njegova vrednost uporablja za odplačilo hipotekarnega posojila, prodajalec pa plača hipoteko in jo izbriše iz zemljiške in hipotekarne knjige. Kasneje se podpiše pogodba o prodaji nepremičnine. Kupec plača manjkajočo vsoto denarja na bančni račun, ki ga navede prodajalec.
V praksi se le malo kupcev strinja s to obliko transakcije. Za kupca bo dodelitev posojila in njegovo neodvisno odplačilo varnejša rešitev. V ta namen bo potrebno soglasje banke k odstopu in podpis ustrezno oblikovane kupoprodajne pogodbe. Po sestavi notarske listine kupec nakaže sredstva v dveh delih.
Prvi del gre prodajalcu, drugi se prenese na bančni račun in pokriva vrednost hipoteke.
Žal posojila v švicarskih frankih pogosto ustvarjajo bizarne razmere, v katerih znesek dolga presega realno vrednost nepremičnine. V tem primeru potencialni prodajalec ne bo prejel nobenih prihodkov od prodaje, včasih pa bo moral za poplačilo hipoteke plačati dodatno. Takšna prodaja nima ekonomske utemeljitve in zato ostaja v okviru teoretičnih premislekov.
Hipoteka in njen izbris iz zemljiške knjige
Kot veste, so hipotekarna posojila vpisana v zemljiško in hipotekarno knjigo. Po poplačilu dolga pa se vnos ne izbriše samodejno. Lastnik nepremičnine mora posebno izbrisati iz zemljiške in hipotekarne knjige. Če je zahtevek v celoti poravnan, izbris ne bi smel predstavljati velike težave. Najemodajalec mora od banke prejeti izjavo o poplačilu dolga in soglasje za odpoved hipoteke. Nato morate na zemljiško in hipotekarno sodišče vložiti ustrezno vlogo. Sodišče v 1 do 2 mesecih obravnava vlogo in nato izda odločbo. Pozitivna odločitev ima za posledico izbris hipoteke iz zemljiške in hipotekarne knjige. Pristojbina za odstranitev hipoteke znaša približno 100 PLN.
Alternativni razvoj - prenos hipoteke in prodaja stanovanja
Nekaterim posojilojemalcem se zdi koristno prenesti hipoteko v drugo nepremičnino. Pomembno je, da posojilojemalcu ni nujno, da je njegov lastnik. Dovoljen je prenos hipoteke na nepremičnine družinskih članov (npr. Staršev). Hipoteko je mogoče prenesti le s soglasjem upnika in vseh lastnikov nepremičnine. Banka oceni tehnično stanje "nove" stavbe, določi njeno tržno vrednost in izračuna vrednost zavarovanja. Hipoteka se prenese v drugo stavbo, vendar mora upnik še vedno vrniti posojilo. Edina razlika je v tem, da stanovanje ni več obremenjeno in ga upnik zlahka proda po tržnih cenah.
