Nakup stanovanja s hipotekarnim posojilom pogosto vzbudi negativna čustva. Nekateri vlagatelji takšne prodajne ponudbe vnaprej zavrnejo. Vendar se je res treba česa bati? Je nakup zadolženega stanovanja tako nevaren za vlagatelja? Izkazalo se je, da ne. Zato bomo v spodnjem članku opisali, kako kupiti stanovanje s hipoteko in kako se pripraviti na celoten projekt.
Ne smemo pozabiti, da morate pri nakupu stanovanja upoštevati stroške njegove prenove. Vedno jih lahko izračunate na kalkulatorjih, ki so na voljo na tej povezavi.
Preverimo zemljiško in hipotekarno knjigo
Analiza zemljiške in hipotekarne knjige je osnova, na katero se moramo spomniti, preden kupimo stanovanje. Osredotočimo se na tretje in četrto poglavje. Tretje poglavje mora biti popolnoma prazno. To je kraj za vnos omejitev za prostore (npr. Začetek izvršbe sodnih izvršiteljev). Če med brskanjem po knjigi opazimo takšne zapise, potem bo pametno odstopiti od nakupa stanovanja.
Četrto poglavje obravnava hipotekarne stroške. Tam bomo našli podatke o banki, ki odobri posojilo, ter višino hipotekarnega dolga. Za potencialnega kupca bo to koristno znanje, ki bo pokazalo, ali se sploh splača zanimati za določeno nepremičnino. Ne pozabite, da hipoteka ne obremenjuje prvotnega lastnika nepremičnine, ampak samo premoženje. Če kupite zadolženo stanovanje, ne da bi opravili potrebne formalnosti, lahko upnik od novega lastnika zahteva vračilo dolga.
Kako varno kupiti stanovanje?
Zemljiško in hipotekarno knjigo smo že preverili in ugotovili bančne podatke. Zdaj je čas za analizo posojilne pogodbe. Oseba, ki prodaja nepremičnino, nam mora posredovati pogodbo, sklenjeno z banko. Vredno ga je skrbno preveriti. Prodajalec mora banki poslati tudi posebno pismo / zahtevo za določitev zneska, katerega plačilo bo razvezalo hipoteko. V tem primeru se mora banka strinjati s predčasnim poplačilom obveznosti in določiti končne stroške odplačila hipoteke. To soglasje (imenovano obljuba) mora vsebovati bančni izpisek, skupni znesek odplačila dolga in številko bančnega računa, na katerega je treba plačati. Obljuba je za posojilojemalca jamstvo, da bo predčasno poplačilo obveznosti omogočilo izbris hipoteke iz zemljiške in hipotekarne knjige.
Ne pozabite, da je predčasno odplačilo posojila včasih povezano z dodatno provizijo za banko (cene se gibljejo od 1 do celo 5% vrednosti dolga). Več o predčasnem odplačilu hipoteke in morebitnih stroških boste našli tukaj.
Na strani kupca je, da zagotovi, da je hipoteka razveljavljena. To lahko stori prodajalec sam (pred nakupom nepremičnine) ali kupec (izbris se izvede po nakupu stanovanja).
Kako kupiti stanovanje in izbrisati hipoteko?
Prodajalec lahko izbriše hipoteko iz zemljiške in hipotekarne knjige. V ta namen mora pred podpisom kupoprodajne pogodbe odplačati neporavnani dolg. Pravzaprav ima le malo prodajalcev dovolj sredstev za predčasno odplačilo posojila. Zato je ena od možnih rešitev vračilo varščine za nakup stanovanja. Ta depozit se po predhodni pogodbi vplača na račun prodajalca. Prodajalec plača dolg, banka pa izda izjavo o polnem poplačilu dolga in soglasje k odpovedi hipoteke. Prodajalec vloži vlogo na sodišču za zemljiško in hipotekarno knjigo (izjava banke je nujna priloga). Sodišče analizira dokumentacijo in izda izjavo o odstranitvi hipoteke. Prodajalec ta dokument prinese notarju. Tam se nepremičnina prodaja in hipoteka se hkrati izbriše iz zemljiške in hipotekarne knjige.
Ta oblika izbrisa hipoteke se lahko zdi primerna za kupca stanovanja. Vendar to zanj ni najvarnejša rešitev. Prodajalec lahko odstopi od predhodne pogodbe in zavrne plačilo varščine. Potem nas čaka nepotrebna in dolgotrajna tožba.
Precej varnejša rešitev bo odstranitev hipoteke s strani novega lastnika prostora. Postopek je nato naslednji. Prodajalec od banke pridobi izjavo o možnosti in višini predčasnega odplačila dolga (obljuba). Pomembno je, da mora biti izjava izdana na dan kupoprodajne pogodbe. Kupec mora osebno preveriti pravilnost dokumenta (znesek odplačila, številka bančnega računa, soglasje za odstranitev hipoteke). Če je vse v redu, se kupi zadolženo stanovanje.
Novi kupec stanovanja mora neplačan dolg plačati sam in ga nakazati na navedeni bančni račun. Preostali znesek, naveden v kupoprodajni pogodbi, je treba nakazati prodajalcu. Način plačila je določen na liniji prodajalec - kupec. Sprejemljiva sta tako bančna nakazila kot gotovina.
Novi lastnik stanovanja od banke prejme izjavo o celotnem poplačilu dolga in soglasje k razveljavitvi hipoteke. Dokument je podlaga za vložitev vloge na zemljiško -hipotekarnem sodišču. Pravilno izpolnjena vloga s prilogami se predloži sodišču. Čakalna doba je običajno 1-2 meseca (odvisno od regije naše države). Po tem času se sodišče odloči za odstranitev hipoteke iz nepremičnine. To spremlja uradna taksa, ki jo nosi novi lastnik. Njegov znesek ni previsok in običajno niha okoli 100 PLN.
Samoizbris hipoteke je lahko za kupca bolj zapleten. Vendar pa pušča popoln nadzor nad svojim denarjem. Denar, namenjen poplačilu hipoteke, ne gre prodajalcu, zaradi česar je nakup stanovanja manj tvegan.
Kaj pa stanovanje, zadolženo s hipoteko v frankih?
Postopek prodaje stanovanja s hipoteko v tuji valuti je enak kot pri hipoteki v poljskih zlotih. Edina razlika je v specifičnosti bančnega izpiska (obljube). Banka morda ni preveč navdušena nad predčasnim odplačilom dolga. Obljuba mora vsebovati izjavo o možnosti izbrisa hipoteke po poplačilu dolga, številko bančnega računa in preostali znesek za poplačilo. Ne pozabite, da mora banka po pretvorbi v poljsko valuto navesti vrednost dolga. Menjalni tečaji so spremenljivi, vendar mora banka njihovo trenutno vrednost pisno navesti. Pretvorba dolga iz CHF v PLN je zavezujoča vrednost in pomeni skupni znesek, ki ga moramo plačati na dan poravnave dolga. Položaj, v katerem banka zagotavlja vrednost dolga v tuji valuti (brez njegove pretvorbe), je nesprejemljiv. V tem primeru potencialni kupec ne bo vedel pravega zneska hipotekarnega dolga.
Težava se pojavi tudi na strani prodajalca. Nekateri so najemali posojila, ko je bila vrednost švicarskega franka le 2 PLN (danes je to približno 3,90 PLN). Tako lahko znesek nekaterih hipotekarnih dajatev preseže realno vrednost nepremičnine. V tem primeru banka morda ne bo pristala na predčasno odplačilo dolga. Tudi če to stori, mora prodajalec manjkajoči znesek plačati iz lastnih sredstev - kar je zanj popolnoma nerentabilno.
Na splošno poljske banke praktično ne ponujajo več posojil v tujih valutah (z nekaj izjemami lahko preberete v tem članku) prav zaradi velikega povečanja dolga številnih posojilojemalcev. Medtem ko se zaradi padajočih obrestnih mer v Švici njihovi obroki niso povečali sorazmerno s tečajem valute, je vrednost dolga, preračunana v zlote, možna.
Ali hipotekarna obremenitev pomeni, da je nepremičnina zadolžena?
Izkazalo se je, da ni nujno. Do izbrisa hipoteke iz zemljiške in hipotekarne knjige ne pride samodejno po poplačilu bančnega dolga. Lastnik mora pripraviti ustrezno vlogo in jo predložiti sodišču. Pravzaprav se mnogi ljudje ne spomnijo dokončati te formalnosti. Vpis v hipotekarni dolg lahko obstaja v zemljiški in hipotekarni knjigi dolgo po tem, ko je bil dolg v celoti poplačan. Zato je vredno razjasniti to situacijo s prodajalcem. Če je izbris hipoteke le formalne narave, jo je bolje poravnati pred podpisom kupoprodajne pogodbe. Na ta način je kupec lahko prepričan, da njegova nova nepremičnina nikakor ne bo zadolžena ali zastavljena s hipoteko.
