Nekaterim se lahko zdi, da stanovanjska zveza in skupnost nista zelo različni. V resnici pa sta njihov pravni status in posebnosti njihovega delovanja popolnoma različni. Spodaj bomo izpostavili najpomembnejše podobnosti in razlike, ki jih je treba upoštevati.
Pravni status
Stanovanjska zadruga je gospodarski subjekt s pravno osebnostjo. Posebnost njenega delovanja temelji na določbah zakona o stanovanjskih zadrugah in na načelih zadružnega prava. Člani zadruge imajo zadrugo, lastninsko pravico do nepremičnine ali zadrugo, najemniško pravico do nepremičnine.
Stanovanjska skupnost pa je združenje prebivalcev, ki nima pravne osebnosti in ni gospodarski subjekt. Član skupnosti je lahko vsaka oseba, ki ima lastninsko pravico nad prostori.
Nekaj besed o stanovanjskih zadrugah
Statistični podatki kažejo, da je na Poljskem približno 3.500 stanovanjskih zadrug. Morda je kar 13 milijonov lastnikov prostorov s zadružnimi pravicami. Zato lahko ponovno izračunamo, da povprečno število članov ene zadruge pogosto presega 4000. To je zelo visoka stopnja.
Omeniti velja, da samo dejstvo, da imajo prostore s zadružnimi pravicami, ne pomeni takoj, da njen lastnik postane član zadruge. Postopek članstva je bolj zapleten in zahteva vpisnino. Njegova vrednost ne sme presegati najnižje nacionalne plače. Prav vstopnina povzroča največjo odpornost med prebivalci. Mnogi med njimi se odločijo, da ne bodo postali člani stanovanjske zveze. Pristojbina je precej dvomljiva in učinkovito odvrača večino prebivalcev. Te osebe dejansko nimajo vpliva na dejavnosti uprave, ne morejo se udeleževati sej ali prejemati računovodskih izkazov. To lahko privede do številnih nepravilnosti v organizacijski strukturi. Zato ni čudno, da so številne velike stanovanjske zadruge med svojimi prebivalci razvile dvomljiv ugled.
Pri analizi dejavnosti stanovanjske zadruge je vredno oceniti tudi možnosti odločanja njenih članov. Vsak član zadruge ima volilno pravico, glasovi vseh zbranih na seji so enaki. Predpostavimo torej, da se srečanja redno udeležuje 300 ljudi. En sam glas v tem primeru ne bo imel preveč moči.
In kakšno je stanje v stanovanjskih skupnostih?
Stanovanjsko združenje je združenje prebivalcev določenega bloka / posestva. Njeni člani imajo polne lastninske pravice. Stanovanjski zvezi ni treba imeti uvedenih organizacijskih enot ali zaposlovati predsednikov (kot je to pri zadrugah). Prebivalci so tisti, ki določajo pravila njegovega delovanja. Še več, član stanovanjske skupnosti je lahko vsaka oseba s pravicami do stanovanja. Kotizacije ni treba plačati, sestanki skupnosti so odprti za vse. To pomeni, da lahko po nakupu nepremičnine takoj postanemo član skupnosti in resnično vplivamo na njeno delovanje.
V skupnosti ima vsak prebivalec volilno pravico. Vendar se njegova vrednost meri z vrednostjo prostora v lasti (običajno merjeno glede na površino). Prebivalec, ki plačuje več davkov, bo imel širšo pravico odločati o dejavnostih skupnosti.
Smernic za največje število članov etažne lastnine ni. Običajno pa gre največ za več deset ali nekaj sto ljudi. Stanovanjska zveza je veliko manjša od stanovanjske zadruge. Njeni člani v bistvu skrbijo za svoje interese in splošno dobro. Manj članov izboljšuje delovanje skupnosti. Za stanovalca je to veliko ugodnejša situacija, ki daje več resničnih pravic pri odločanju (npr. Izbira podjetja za prenovo).
Struktura oblasti v zadrugah in stanovanjskih skupnostih
Kot smo že omenili, ima stanovanjska zveza jasno naloženo organizacijsko strukturo. Zadrugo vodi nadzorni svet. Člani sveta so izvoljeni na skupščini zadruge. Zanimivo je, da jih lahko prepozna le peščica članov, ki se bodo pojavili na sestanku. Članstvo v svetu je seveda povezano s finančnimi nagradami, ki jih krijejo zadružna sredstva. Ena od nalog nadzornega sveta je izbira uprave, ki postane naslednja enota odločanja.
Upravljanje stanovanjske skupnosti je veliko lažje. Skupnosti ni treba imeti nadzornega sveta, ki ga je treba financirati. Dovolj je, da izberete člane upravnega odbora. V skupnosti ima vsak pravico glasovati. Najpomembnejši glas imajo tisti, ki plačujejo največjo najemnino. Člani skupnosti so lastniki stanovanj, ki jih upravljajo. Skrbijo za skupno dobro in si delijo odgovornost za svoje odločitve. Poleg tega jim ni treba pokriti prejemkov nadzornega sveta. Omejevanje visoko plačane organizacijske strukture zagotavlja boljše upravljanje finančnih sredstev.
Posebnost nastale dokumentacije in poravnav je tudi velika razlika. Stanovanjska zveza praviloma uvaja dokaj preprosta poravnave, ki so jasne vsakemu članu. Pri zadrugah je dokumentacija veliko bolj zapletena.
Najemnina - kdo bo plačal več?
Stanovanjske zadruge zaposlujejo svoje zaposlene (predsednike in administrativno osebje). Posledično so njihovi obratovalni stroški precej visoki. Zato je lahko najemnina, določena v stanovanjskih zadrugah, celo polovica zneska, ki ga določijo skupnosti. Člani / lastniki nepremičnine nenehno spremljajo odbor skupnosti. To vodi k učinkovitejšemu upravljanju skupnih financ. Posledično najemnina v mnogih skupnostih ostaja na privlačni ravni. Obstajajo pa primeri, ko stanovalci skupnosti plačujejo višjo najemnino.
Prenove
Stanovanjska zveza skupaj izbira podjetja, ki bodo izvajala prenovo. Zahvaljujoč temu lahko prebivalci navedejo ponudbe, za katere menijo, da so najugodnejše. Tovrstne ponudbe je mogoče zbrati na primer na tej povezavi. Manjša skupnost lahko hitro opazi elemente stavbe, ki jih je treba obnoviti. Praviloma to pomeni redno odstranjevanje vseh napak v skupnem delu.
V primeru stanovanjske zadruge je zadeva bolj zapletena. Izbor podjetja za prenovo je odvisen od sveta, katerega članom ni treba živeti na tem območju. Nasprotniki stanovanjskih zadrug pogosto poudarjajo, da se upravni odbori lahko odločijo za nekonkurenčne ponudbe. Posledično bodo stroški obnove višji, pogostost popravil pa se bo zmanjšala.
Najpomembnejša razlika - stvar varnosti premoženja
Člani skupnosti imajo stanovanja s polnimi lastniškimi pravicami. To pomeni, da stanovanjska zveza ne more prevzeti nobenih obveznosti za stavbo brez soglasja njenih stanovalcev. Vprašanje možnih posojil mora biti jasno objavljeno in vsak najemodajalec mora dati svoje pisno soglasje.
Pri zadrugah ni več tako preprosto. Člani zadruge imajo v lasti nepremičnine s pravicami najemnika zadruge ali lastninsko pravico zadruge. Tako so njihove lastninske pravice nepopolne. Stanovanjsko združenje si lahko naloži določena finančna bremena (npr. Posojilo) brez popolnega soglasja stanovalcev.
Zadeva postane zelo zapletena, ko zadruga ne more poplačati svojih obveznosti in razglasi stečaj (in to danes ni nič nenavadnega). Po razglasitvi stečaja bodo zadružne pravice do prostorov postale del stečajnega premoženja. To stanje je še posebej neugodno za ljudi, ki imajo samo najemniške pravice na nepremičninah. Stečaj zadruge lahko povzroči izgubo pravic do njih.
Ljudje, ki imajo v lasti nepremičnine na podlagi lastniških pravic zadruge, so v nekoliko boljšem položaju. Lahko se prijavijo za ločeno lastništvo (polno lastništvo). Vendar je postopek precej zapleten. Ne pozabite, da samo lastniki prostorov s polnimi lastniškimi pravicami ne smejo biti kakor koli obremenjeni za zadolžitve zadruge.
