Zemljiška služnost je vrsta omejene lastninske pravice. Njena ustanovitev nalaga številnim pravicam in obveznostim obema stranema (služabniku in vladajoči). Spodaj bomo navedli najpomembnejše pravne vidike ter opredelili najpomembnejše pravice in obveznosti, ki izhajajo iz ustanovitve služnosti.
Ali gradite ali obnavljate hišo? Preverite stroške gradbenih kalkulatorjev.
Pravna podlaga
Pravice in obveznosti, ki izhajajo iz služnosti, so urejene na podlagi civilnega zakonika. V tretjem oddelku je zakonodajalec navedel vse pravice, obveznosti in vrste služnosti. Ena od treh oblik služnosti je zemljiška služnost. Njegovo opredelitev je v čl. 285, odst. 1 Civilnega zakonika meni, da:
„Nepremičnina se lahko obremeni v korist lastnika druge nepremičnine (nepremičnine s posestjo) pravice, katere vsebina je v tem, da lahko lastnik prevladujoče nepremičnine obremenjeno nepremičnino uporabi za določeno obseg ali da je lastnik obremenjene nepremičnine omejen v zvezi z določenimi dejanji ali dejstvo, da lastnik obremenjene nepremičnine ne sme uveljavljati nekaterih pravic, ki mu pripadajo v zvezi z nepremičnino po določbe o vsebini in izvrševanju lastništva (zemljiška služnost) «.
Pogovorno rečeno je služnost zemljišča pravno razmerje med dvema nepremičninama. Prva je vladajoča nepremičnina, za katero je ustanovljena služnost. Drugi je lastništvo uslužbencev, torej z obveznostjo ustanovitve služnosti.
Oblike nepremičninske služnosti
Služnost parcele je lahko v dveh oblikah:
Odprto - sestoji iz aktivne uporabe obremenjene (služabniške) nepremičnine s strani vladajoče stranke. Njegov namen je povečati uporabnost vladajoče lastnine. Najpogostejša oblika aktivne zemljiške služnosti je služnost potrebne ceste. Sestavljen je v tem, da se lahko vladajoča stranka zakonito zapelje nad obremenjeno premoženje, da pride do javne ceste. Sluga je dolžan zagotoviti možnost potovanja.
Pasivno - lastnik služabniškega premoženja ne more opravljati določenih dejavnosti, ki bi lahko otežile uporabo prevladujočega premoženja. Oblika pasivne služnosti je lahko prepoved sajenja visokih dreves na meji lastnine.
Nepremičninska služnost v primerjavi z osebno služnostjo in prenosno služnostjo
V poljski zakonodaji obstajajo tri vrste služnosti. Prvi, o katerem smo govorili zgoraj, je zemljiška služnostki je določena za posebne nepremičnine (in ne za njihove lastnike). Ob prodaji nepremičnine se služnost prenese na novega lastnika. Poleg tega takšne omejitve lastninske pravice ni mogoče uvesti z namenom izboljšanja osebnega udobja vladajoče stranke.
Osebna služnost je ustanovljena v korist fizične osebe in ne v korist zemljišča (kot je to v primeru zemljiške služnosti). Vse pravice in obveznosti veljajo za določeno fizično osebo in prenehajo s smrtjo vladajoče stranke.
Tretja vrsta je Prenosna služnost. Gre za nekakšno omejeno lastninsko pravico, pri kateri podjetje ostaja vladajoča stranka. Prenosna služnost obsega dostop do prenosnih naprav, potrebnih za pravilno delovanje podjetja (npr. Plin, elektrika, para). Prenosna služnost se lahko vzpostavi, kadar dostop do naprave zahteva gradnjo prenosnih naprav na parcelah, ki niso v lasti podjetja. V tem primeru ustanovitev služnosti zadeva samo podjetje, ki postane vladajoča stranka. Vse pravice in obveznosti, ki izhajajo iz služnosti, prenehajo šele, ko podjetje preneha delovati. V tem primeru je sedanji lastnik dolžan odstraniti vso prenosno opremo iz obremenjenega premoženja.
Olajšanje potrebne ceste
Imenuje se tudi cestna služnost ali služnost prehoda in prehoda. To je najpogostejša oblika ustanovitve služnosti. Nastane, ko vladajoča nepremičnina nima ustreznega dostopa do javne ceste. Vzpostavitev služnosti potrebne ceste zavezuje služabnika, da dovoli prehod skozi svoje ozemlje. Gre za postopek, ki nekoliko omejuje lastninsko pravico vladajoče stranke. Zato se lahko služnost potrebne ceste določi le v posebnih primerih, ki jim sledi družbeno-ekonomski interes.
Teoretično ni mogoče vzpostaviti služnosti za zemljišča, ki že imajo dostop do javne ceste (tudi če je precej težko). Vendar ima lastnik nepremičnine polne pravice, da zaprosi za služnost, če je to edini način za povezovanje nepremičnine z javno cesto. V tem primeru bo moral lastnik obremenjene nepremičnine dovoliti prehod skozi svojo lastnino. Zemljiška služnost je plačljiva oblika. Zato bo morala vladajoča stranka pokriti stroške vzpostavitve služnosti po cesti. Njen znesek lahko skupaj določita obe stranki (če je služnost ustanovljena s pogodbo) ali s sodno odločbo.
Služnost, ki je posledica gradnje na zemljišču nekoga drugega
Vzpostavitev služnosti se lahko pojavi, ko je bila stavba postavljena onkraj meje sosednjih dežel. Lastnik sosednjih zemljišč ne sme zahtevati, da se njegovo premoženje povrne v prvotno stanje. To bi zahtevalo rušenje dela stavbe ali celo njene celote. Edina učinkovita rešitev spora v tem primeru je prodaja dela premoženja ali ustanovitev služnosti. V zadnjem primeru je hlapec lastnik nepremičnine, na kateri je bila stavba nezakonito zgrajena. Lahko zahteva ustanovitev služnosti in tako krije stroške, ki nastanejo zaradi zmanjšanja vrednosti njegovega zemljišča. V zameno za prejem ustreznega plačila se uslužbenec strinja, da bo stavbo zapustil na njenem posestvu.
Kako vzpostaviti zemljiško služnost?
Obstaja več načinov za ustanovitev zemljiške služnosti. Najpogostejši in najlažji način je podpis ustrezne pogodbe. To zahteva dogovor med lastnikom obremenjene nepremičnine in lastnikom prevladujoče nepremičnine. V pogodbi je treba določiti obseg služnosti in finančne pogoje. Dokument morata podpisati obe strani in overiti pri notarju. Zemljiška služnost se lahko vpiše v zemljiško in hipotekarno knjigo, vendar ni potrebna.
Drugi način ustanovitve služnosti so sodni postopki. To se zgodi, ko se stranke v postopku ne morejo sporazumeti. Lastnik vladajoče nepremičnine mora sodišču poslati posebno pismo. V dokumentu morajo biti navedene vse stranke v postopku, obseg služnosti in prostori za njeno ustanovitev. Odločitev sodišča ni procesna in zavezuje obe strani služnosti.
Posebna oblika ustanovitve služnosti je zastaranje. Zahtevani čas izkoriščanja je 20 let (v dobri veri) ali 30 let (v slabi veri). Verodostojno izkoriščanje se zgodi, ko je oseba, ki uporablja zemljišče, pomotoma prepričana, da ima lastninsko pravico. Hkrati je treba te napačne predstave utemeljiti z okoliščinami primera. Do pridobitvene zastarelosti v slabi veri pa pride, ko spontani lastnik ve, da nima lastninske pravice na zemljišču ali bi z lahkoto izvedel za to.
Temeljne pravice in obveznosti
Vzpostavitev zemljiške služnosti obema stranema nalaga posebne pravice in obveznosti. Lastnik obremenjene nepremičnine je dolžan dovoliti uporabo svojega premoženja v obsegu, ki ga predvideva služnost. Lastnik vladajočega premoženja ima pravico uporabljati del lastniškega premoženja. Klasičen primer je služnost potrebne poti. Do ustanovitve služnosti pride, ko prevladujoča lastnina nima dostopa do javne ceste. V tem primeru mora lastnik služabniškega premoženja dovoliti prehod skozi svoje premoženje - to je njegova neodtujljiva obveznost. Vendar je treba znova poudariti, da je služnost plačljiva. Zato je lastnik vladajoče nepremičnine dolžan kriti stroške uporabe ali obratovanja storitvenega območja.
Lastnik služnostne nepremičnine ima tudi pravico zahtevati prenehanje služnosti. Predpostavka tukaj je lahko sprememba služnostnih razmerij, zaradi katere je služnost postala še posebej težka, prevladujoča lastnina pa že ima dostop do javne ceste.
Zemljiška in osebna služnost in prenosna služnost, plačilo
Civilni zakonik ne določa enotne pristojbine, ki izhaja iz ustanovitve služnosti. V nekaterih primerih je ustanovitev služnosti brezplačna. To velja za primere, ko lastnik obremenjene nepremičnine odstopi od plačila. V drugih primerih mora lastnik vladajočega premoženja pokriti stroške služnosti. Pristojbina je kompenzacijska, ne kompenzacijska. To pomeni, da je lahko enkratna ali ponavljajoča se. Njen znesek običajno določi sodni izvedenec, ki preuči celotno zadevo. Najpogostejše pravilo je, da znesek nadomestila za služnost zemljišča ali prenosno služnost pokriva zmanjšanje vrednosti služnostne lastnine, ki je posledica ustanovitve služnosti.
V nekaterih primerih se ugotovi tudi udeležba pri stroških izkoriščanja zemljišč (npr. Obnova cest).
