Cene novih stanovanj po standardu razvijalca v večjih mestih naše države so precej visoke. Trenutno si skoraj nihče ne more privoščiti nakupa velikega stanovanja brez pomoči hipoteke. Pohlep razvijalcev pogosto vidimo kot razlog za visoko stopnjo na m2 nepremičnine. Toda ali so njihovi zaslužki res tako visoki? In v kolikšni meri pomenijo višje cene stanovanj?
Ste kupili stanovanje in iščete preverjeno podjetje za prenovo? Uporabite storitev Iskanje izvajalcev in prejemajte ponudbe podjetij, ki jih zanima izvedba vašega naročila!
Kakšna je marža razvijalca?
Povprečna marža razvijalca je okoli 20 odstotkov. Vendar se moramo spomniti, da marža ni dohodek razvijalca. Cena stanovanja je sestavljena iz
Spremenljivi stroški - tj. nakup zemljišča, zaposlovanje gradbenikov, načrtovanje gradnje, davek, material, stroški dovoljenj in formalnosti.
Marža - to je razlika med stalnimi stroški in ceno stanovanja.
Fiksni stroški - kot je navedeno zgoraj, marža razvijalca ni višina njegovega dohodka. Vse fiksne stroške je treba odšteti od marže (predpostavimo 20%). To bodo pisarniške pristojbine, administrativno osebje, pristojbine za trženje itd. Fiksni stroški se običajno gibljejo od 5 do 12% marže. Tako skupni dohodek razvijalca ni več tako visok.
Zaslužek razvijalca v številkah
Iz poročila NBP "Podatki o cenah stanovanj in razmerah na trgu stanovanjskih in poslovnih nepremičnin na Poljskem v tretjem četrtletju 2015" kaže, da so povprečne nakupne cene stanovanj v največjih mestih naše države:
- Varšava - 7800 PLN / m2 (vključno s približno 1500 PLN v razvojni marži).
- Gdynia - 6.800 PLN / m2 (vključno s približno 1200 PLN v razvojni marži).
- Krakov - 6400 PLN / m2 (vključno s približno 1500 PLN v razvojni marži).
- Gdańsk - 6 300 PLN / m2 (vključno z okoli 1.100 PLN v razvojni marži).
- Poznań - 6100 PLN / m2 (vključno s približno 1200 PLN v razvojni marži).
- Vroclav - 6.000 PLN / m2 (vključno z okoli 1.100 PLN v razvojni marži).
- Łódź - 4 500 PLN / m2 (vključno s približno 900 PLN marže za razvijalce).
Na podlagi zgornjih izračunov bomo upoštevali stroške nakupa primernega stanovanja. Predpostavimo, da kupujemo dvosobni prostor s površino 40 m22. Kolikšna bo marža razvijalca?
- Varšava - cena stanovanja bo 312.000 PLN. Marža razvijalca je približno 60.000 PLN.
- Gdynia - za stanovanje bomo plačali 272.000 PLN. Od tega bo 48.000 PLN namenjenih razvojni marži.
- Krakov - v 40 m2 za stanovanje bomo plačali 256.000 PLN. Marža razvijalca je približno 60.000 PLN.
- Gdańsk - nakup bo stal približno 252.000 PLN. Marža razvijalca je 44.000 PLN
- Poznań - stanovanje na primarnem trgu bomo kupili za približno 244.000 PLN. Od tega bo 48.000 PLN porabljeno za maržo razvijalca.
- Wrocław - prostori bodo stali približno 240.000 PLN. Marža razvijalca je približno 44.000 PLN.
- Łódź - cena stanovanja bo relativno nizka in bo znašala 180.000 PLN. V redu. 36.000 PLN. od zgornjega zneska bo marža razvijalca.
Ali so zaslužki razvijalcev res tako visoki?
Res je, da je razvojna marža lahko veliko breme za osebo, ki kupuje nepremičnino. Povprečna marža v tretjem četrtletju 2015 je bila 20% vrednosti nepremičnine. Seveda to ne pomeni, da je razvijalec toliko zaslužil s prodajo. Po odbitku stalnih stroškov je v žepu ostalo 8 do 15%. Je to veliko?
S stališča kupca vsekakor da. Strokovnjaki pa poudarjajo, da s pogosto večmilijonskimi prispevki in trgovinskim tveganjem to ni pretiran delež. Razvijalci omenjajo čase razcveta, ko je bila povprečna marža okoli 40%. Vse kaže na to, da je intenzivno zvišanje cen nepremičnin že za nami. Zelo visoke razvojne marže so zgodovina. Res je, da obstajajo tudi naložbe, pri katerih je marža nad 30%. Vendar so zdaj redki. Vse pogosteje razvojna marža pade pod vrednost 20%. Na nek način je to povezano z izvajanjem druge izdaje programa Mieszkanie dla Młodych, kjer lahko stanovanja kupujete tudi na sekundarnem trgu. To razvijalce prisili, da znižajo cene in posredno znižajo svoje marže.
Od kod pretirane cene nepremičnin
Včasih se v prodajnih ponudbah pojavljajo nepremičnine, katerih cene se bistveno razlikujejo od trenutnih tržnih tečajev. Je to povezano z izjemnim pohlepom razvijalca, ki želi od kupca zaslužiti več? Ni nujno. Ne pozabite, da je ena od sestavin stroškov prostora nakupna cena stavbne parcele. Zato bodo cene stanovanj na izjemno privlačnih lokacijah za kupca precej dražje. Pri določanju cene zemljišča se najpogosteje uporablja stopnja PUM (uporabno stanovanjsko območje). Je pokazatelj, ki prikazuje, koliko bivalnega prostora je mogoče "pridobiti" iz vsakega kvadratnega metra2 površino tal. Na indeks PUM najbolj vplivajo prostorski razvojni načrti, ki označujejo največje nadstropje stavbe. Na primer, če načrti predvidevajo gradnjo 4-nadstropne stavbe, potem je koeficient PUM za vsakega 1 m2 zemljišče bo 4.
Za poenostavitev predvidevamo, da višja kot je vrednost zemljišča, višji bo koeficient PUM. Njegova povprečna vrednost v primeru Varšave je približno 1800 PLN. Za primerjavo, vrednost PUM v Lodu pogosto ne presega 500 PLN. V skladu s tem bodo cene nepremičnin v tem mestu veliko bolj privlačne.
In ko kupimo stanovanje?
Če smo se že odločili za nakup stanovanja od razvijalca, je vredno razmisliti o stroških njegove dokončanja. Če želimo dela opraviti po spodobnem standardu, moramo upoštevati stroške do 20% izklicne cene stanovanja. Seveda je delo mogoče opraviti tudi veliko ceneje, na točen strošek pa lahko izračunate kalkulator za popravilo.
In kje najti preverjenega izvajalca, ki bo delo hkrati opravljal na visoki ravni in vam ne bo zaračunal ogromnega zneska? Najboljše na internetu, med preverjenimi podjetji, ki vam bodo predstavila ponudbe po izpolnitvi tega obrazca.
