Nakup stanovanja pogosto zahteva podpis predhodne pogodbe. Del te zakonske obveznosti je, da prodajalcu plača ustrezno količino denarja. Ta denarna dajatev ima lahko status akontacije ali akontacije. Teoretično sta si obe rešitvi zelo podobni. Resnične razlike pa nastanejo, ko ena od strank prekine predhodno pogodbo. Spodaj bomo navedli, katera rešitev bo povezana z večjo zaščito interesov kupca in prodajalca.
Ali kupujete stanovanje? Preverite, ali je dovolj za njegovo prenovo - uporabite kalkulator za prenovo. Nato poiščite izvajalca s storitvijo Search Contractor na gradbenih kalkulatorjih.
Kaj je akontacija pri nakupu stanovanja?
To je dogovorjeni denarni znesek, ki se plača za prihodnje terjatve, ki izhajajo iz sklenitve kupoprodajne pogodbe. Omeniti velja, da pojem predplačila ni vključen v določbe Civilnega zakonika. Posledično za vprašanja morebitnega vračila akontacije veljajo splošne določbe o izvajanju medsebojnih pogodb. Zato predplačilo ob podpisu predpogodbe za nakup nepremičnine ne predstavlja zelo dobre varnosti za kupca. Prodajalec lahko kadar koli najde donosnejšega izvajalca in odstopi od pogodbe. Ne bo imelo nobenih posledic.
Kaj je polog?
Za razliko od akontacije, za predplačilo veljajo določbe Civilnega zakonika. Vprašanja vračila varščine ob odstopu od pogodbe strogo urejajo čl. 394. V skladu z njenimi določbami, če ena od strank ne ravna v skladu s pogoji pogodbe, lahko druga odstopi od pogodbe in zadrži polog. Za odstop od pogodbe ni dodatnega roka. Če je druga stranka sama plačala polog (na primer stranka, ki je kupila stanovanje), lahko zahteva dvojni znesek akontacije.
Tako lahko vidimo, da gre za obliko, ki mobilizira obe pogodbeni stranki. Prodajalcu ne bo donosno odpovedati predhodne pogodbe. Kupec pa ne bo odstopil od pogodbe, saj bo to povzročilo izgubo akontacije.
Obstajajo tudi situacije, v katerih prodajalec kupcu da polog v nespremenjenem znesku. To se zgodi, ko:
- Pogodba ni sklenjena, vendar zanjo ne odgovarja nobena stran.
- Sporazum ni bil sklenjen, vendar sta zanj odgovorni obe strani.
- Pogodbi sta pogodbi odpovedali na podlagi odredbe sodišča.
V zgornjih primerih se med odpovedjo predhodne pogodbe vrne znesek pologa, naveden v pogodbi, ne da bi ga podvojili. Datum zapadlosti vračila depozita je datum odstopa od predpogodbe.
Poudariti je treba, da bi morala biti podlaga za zahtevo za vračilo varščine določbe predhodne pogodbe. V dokumentu lahko obe stranki navedeta svoje pogoje glede posledic odstopa od pogodbe. Določbe civilnega zakonika se uporabljajo le, če predhodna pogodba ni vsebovala jasnih predpisov glede pravil in višine akontacije.
Kako določiti znesek akontacije in akontacije?
Ni omejitev od zgoraj navzdol glede največjega zneska akontacije ali depozita. Njihov znesek je odvisen od posameznih dogovorov med pogodbenimi stranmi. Na splošno je znesek 10% vrednosti nepremičnine. Včasih se zgodi, da ena od strank zahteva veliko večji znesek akontacije. Njeno podvojitev, ki bi nastala zaradi prekinitve pogodbe, bi ustvarila znaten znesek. Vendar je treba biti še posebej previden, saj se takšne prakse lahko obravnavajo kot kršitev zakona.
Zgornje meje za predplačila ni in nobena državna agencija to ne bo zanimala. Vendar bi morala biti tu stran kupca previdna. Prisilitev vračila akontacije po prekinitvi predhodne pogodbe je lahko precej težavna.
Rok za prijavo vračila depozita
Vloga za vračilo podvojenega zneska je pravočasna. To pomeni, da ima stranka v postopku omejen čas za vložitev tožbe na sodišču za vračilo akontacije dvojne vrednosti. To velja za primere, ko stranka, ki odpove pogodbo, zavrne prenos terjatve v dvojnem znesku. V tem primeru veljajo določbe Civilnega zakonika glede zastaranja. V skladu s čl. 118, zastaralni rok je deset let. Izjema so terjatve za periodične ugodnosti in terjatve, povezane z vodenjem podjetja. Tu je zastaralni rok tri leta. Če v tem času ne zaprosimo za vračilo, nam preneha pravica do vračila.
Kaj izbrati - akontacijo ali akontacijo?
Predvidevamo lahko, da je polog učinkovitejša oblika zavarovanja interesov kupca in prodajalca. Kupec je lahko prepričan, da prodajalec ne bo našel privlačnejšega izvajalca in ne bo odpovedal predhodne pogodbe. Prodajalec pa poskrbi, da ima kupec dejanski interes za nakup in da mu ne bo donosno odstopiti od predpogodbe.
V večini primerov bo polog boljša varnost za obe strani. Vendar je treba spomniti, da bo kršitev pogodbe povzročila večjo odgovornost kot v primeru predplačila (tukaj je odpoved povezana le z vračilom prej plačanih sredstev).
V primeru predplačila postane zadeva bolj moteča za stranko, ki krši pogodbo ali je ne drži. Kupec mora upoštevati, da bo neupoštevanje določb predpogodbe ali njena kršitev povzročilo izgubo pravice do vračila varščine. Po drugi strani bi morala prodajna stranka upoštevati, da bo zaradi neupoštevanja določb ali kršitve pogodbe treba vrniti dvojni znesek depozita. Zato je vredno natančno analizirati določbe predhodne dokumentacije in se prepričati, da bomo lahko izpolnili vse obveznosti, ki iz nje izhajajo.
Pomembno je tudi, da v določbah pogodbe določite, katero obliko gotovinskega plačila plača kupec (akontacija ali akontacija). Nejasna opredelitev statusa ugodnosti je lahko problem v primeru kršitve pogodbe. Potem se spor reši na sodišču. Stranke v postopku bi morale zbrati dokaze (npr. Priče, prisotne med pogajanji o pogodbi). Ugotavljanje, kaj imate prav, je lahko dolgotrajno in izid sodnih postopkov je negotov. Zato se je vredno zaščititi pred takšnimi situacijami in natančno opredeliti status ugodnosti v predpogodbi.
