Darovanje stanovanja je lahko velik razlog za veselje. Pred podpisom ustreznega notarskega zapisa in vpisom v zemljiško in hipotekarno knjigo pa je vredno analizirati vse formalne postopke. Zahvaljujoč temu se bomo lahko izognili nekaterim napakam in s tem tudi davčnim težavam.
Iščete preverjeno ekipo za prenovo vašega stanovanja? Kliknite tukaj, izpolnite obrazec in prejemajte ponudbe preverjenih podjetij za prenovo!
Kaj je donacija stanovanja ali druge nepremičnine?
Pravna vprašanja v zvezi z darovanjem so navedena v civilnem zakoniku. ČLEN 888 § 1 obravnava, da:
„Z donatorsko pogodbo se donator zavezuje, da bo prejemniku zagotovil brezplačno ugodnost na račun svojega premoženja «.
Tako vidimo, da je darovanje (prepis nepremičnine) v naravi pogodbe. Njegovo bistvo je v brezplačnem prenosu lastnega premoženja (npr. Sredstev, hiše, stanovanja) na prejemnika. Prav tako je treba omeniti, da bi morala biti donatorska pogodba po naravi notarska listina. Notarski akt je treba sestaviti v prisotnosti notarja, ki samostojno vloži vlogo na davčnem uradu, pristojnem za kraj bivanja darovalca.
Vsaka pogodba o darovanju lahko vsebuje pogoje, ki obtožujejo prejemnika. Šele po njihovi izpolnitvi se donacija nepremičnine prenese na prejemnika.
Nekoliko drugače je pri dedovanju od staršev. Priporočamo, da se o njih naučite več branje tega članka.
Davek na darovanje stanovanja za ožjo družino
Izkazalo se je, da darovanje nepremičnin sploh ni nujno brezplačno. Donatorska pogodba je pravno razmerje, pri katerem boste morda morali plačati davek davčnemu uradu. Na srečo so lahko donacije staršev izvzete iz te obveznosti. To je zapisano v 4.a členu Zakona o davku na dediščino in darovanje. V skladu z zakonskimi določbami so davčne olajšave na voljo zakoncu, potomcem, potomcem, pastorkom, bratom in sestram, očimom in mačeham darovalcev. Pri osebah iz tega kroga se lahko davek na dediščino in darila v celoti oprosti. Pogoj pa je, da davčnemu uradu predložite ustrezne podatke. Za to imamo šest mesecev od trenutka podpisa notarske listine ali pravnomočne sodne odločbe (kar velja v primeru dedovanja). Kot smo že omenili, bo o donaciji staršev, zapisani v obliki notarske listine, obvestil notar sam. Zato nam ni treba skrbeti, da se nam bodo pri tej pogodbi zaračunali davki.
Davek na dediščino in darovanje za širšo družino
Za oprostitev plačila davka se lahko prijavijo tudi osebe, ki ne spadajo v krog darovalčeve ali ožine zapustnika. V njihovem primeru pa je treba izpolniti več osnovnih zahtev, da za nas davki ne veljajo. V skladu z veljavnimi zakonskimi določbami se davek ne obračuna, če:
- Nadarjen je s poljskim državljanom
- Prejemnik ne more biti lastnik ali solastnik druge stanovanjske stavbe. Izjema so primeri, ko prejemnik prenese lastništvo nepremičnine na potomce s strani občine ali državne blagajne (pogodba o darovanju se lahko podpiše šele po prenosu lastništva).
- Prejemnik ne more imeti pravice najemnika zadruge do stanovanja. Ne more biti tudi lastnik zadruge, lastninska pravica do stanovanja. Razen če teh pravic ne prenese na potomce, občino ali državno blagajno.
- Prejemnik ne more najeti stanovanja ali stanovanjske stavbe.
- Prejemnik mora naslednjih pet let živeti v prostorih (ki so predmet donacije). Takoj ko se nepremičnina predčasno proda ali se spremeni kraj bivanja, se lahko zaračuna davek.
- Uporabna površina podarjenih prostorov ne presega 110 m2.
Nasvet k pogodbi o darovanju stanovanja
Zgornji pogoji veljajo samo za prejemnike, ki ne pripadajo ožjemu krogu družine. Uporabljajo se lahko v zvezi s prejemniki, ki nimajo krvnih vezi, na primer z zakoncem darovalčevega otroka (snaha, zet). Zato je treba donacijo stanovanja od staršev opraviti samo za otroka, mimo njegovega zakonca. Na ta način se za prepis ne zaračuna davek. Če se darovalec odloči podariti svojega otroka in zakonca, mora druga stranka izpolniti zgoraj navedene pogoje. Če zakonec ne izpolnjuje pogojev, se zaračuna davek na dediščino in darovanje. V tem primeru bo nepovezan prejemnik (snaha, zet) plačal polovico zapadlega davka na dediščino in darovanje, izračunanega glede na dano davčno skupino.
Kako predati stanovanje mladoletnemu otroku?
V primeru mladoletnega otroka je edina razumna rešitev donacija nepremičnine od staršev. Mnogi ljudje, ki želijo kupiti sin ali hčerko stanovanje, se ujamejo v past. Starši otroku zagotovijo sredstva, potrebna za nakup stanovanja. Nato v njegovem imenu opravijo nakup. Vendar se je treba spomniti, da starš ne more upravljati financ mladoletnega otroka. Za to je potrebna ustrezna odločitev družinskega sodišča. Zato je vsekakor varneje kupiti stanovanje s strani staršev in nato podariti nepremičnino. Seveda donatorska pogodba zahteva podpis notarske listine, vendar je oproščena davkov (otrok spada v najbližjo sorodstveno skupino).
Ali lahko darovalec zagotovi lastninsko pravico?
Mogoče, v nekaterih primerih pa bi celo moralo. Z donacijo staršev se vse lastninske pravice prenesejo na otroka. Od trenutka sklenitve notarske pogodbe starš uporablja nepremičnino brez pogodbe. Nekateri darovalci se bojijo, da se bodo njihovi odnosi s prejemnikom spremenili po predaji nepremičnine. Navsezadnje ni mogoče izključiti, da bi prejemnik prišel v konflikt z donatorjem ali se odločil za prodajo nepremičnine. Po podpisu notarske listine darovalec izgubi pravico do bivanja, zato grožnje z deložacijo ni mogoče izključiti.
Zato je lahko donatorska pogodba dodatno zavarovana s služnostjo stanovanja. Je priljubljena oblika osebne materialne služnosti. Vladajoči subjekt (v korist katerega je bila ustanovljena služnost) pridobi pravico do uporabe nepremičnine. Te pravice so neodtujljive in trajajo vse življenje. Osebna služnost se ne podeduje, zato s smrtjo darovalca sama postane neveljavna. Treba je dodati, da je to učinkovita oblika varovanja interesov darovalca, ki živi v otrokovih prostorih. Služnost stanovanja zahteva podpis notarskega zapisa. Vse formalne zadeve pa je mogoče rešiti skupaj s podpisom donacijske pogodbe.
Donacija staršev v primerjavi z rezerviranim deležem
Vredno je vedeti, da lahko donacija zahteva plačilo zakonsko rezerviranega deleža dedičem. Po smrti staršev lahko donacija postane del dedne sheme. To se zgodi, ko je smrt nastopila najpozneje 10 let od datuma darovanja. Darovalec pa lahko prejemnika zaščiti pred tem, da mora dedičem plačati rezervirani delež. Donatorska pogodba lahko vsebuje poseben pridržek glede oprostitve prenosa premoženja v dediščino. Ta pridržek se lahko opravi ob podpisu notarske listine o darovanju in pozneje.
Donacije staršev, izključenih iz dedne sheme, ne smejo biti zajete z rezervirano delnico. Shema dedovanja vključuje drugo blago, ki ga je nabral pokojnik. Prejemnik ima lahko zakonske pravice do dela dediščine. Darovanje nepremičnine tukaj ne bo upoštevano, zato ne bo zmanjšalo deleža upravičenca v dediščini. Več o rezerviranem delu lahko preberete tukaj.
Prepis stanovanja v obliki donacije ali shranjevanje nepremičnine v oporoki?
Donacija ima več nedvomnih prednosti. Prvič, deluje takoj po podpisu notarske listine. Prejemniku ni treba začeti sodnega postopka, tako kot v primeru oporoke. Tako se je mogoče izogniti številnim družinskim konfliktom.
Druga prednost je možnost izključitve donacij iz dedne sheme. Na ta način so interesi prejemnika dobro zaščiteni. Po donatorjevi smrti noben zakonski dedič nima razlogov, da zaprosi za rezervirani delež iz podarjenega stanovanja.
Stroški darovanja stanovanja
Edina pomembna pomanjkljivost donacije so višji stroški notarske pristojbine. V skladu z odlokom ministra za pravosodje z dne 28. junija 2004 o najvišjih stopnjah notarske takse znesek takse ne sme presegati 2.370 PLN. Skupni stroški vključujejo tudi 23% DDV od notarijevih prejemkov, stroške sodne takse za vpis v zemljiško in hipotekarno knjigo (vključno s pristojbino za notarja za pošiljanje vloge za ustrezen vpis na sodišče). Sodna taksa znaša 200 PLN. Medtem bi bila priprava notarske oporeke veliko nižji strošek. V primeru oporočilne dokumentacije skupni stroški priprave notarske listine ne presegajo 200 PLN.
Zapomnite si več podrobnosti o dedovanju od staršev, glej tukaj.
