Gradnja hiše je naložba, ki ne zahteva le znatnih finančnih izdatkov, ampak tudi številne formalnosti. Ti vključujejo odločitev o gradbenih pogojih, ki lahko včasih ovirajo naše načrte in sanje.
Če nameravate zgraditi hišo, uporabite storitev Iskanje izvajalcev, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.
Zonski načrt
Zakon o načrtovanju in prostorskem razvoju
Za pridobitev gradbenega dovoljenja je treba pridobiti tudi odločbo o gradbenih pogojih. Pogoji razvoja in razvoja zemljišč so določeni v zakonu z dne 27. marca 2003 o prostorskem načrtovanju in razvoju. Zasebne vlagatelje bi morala zanimati predvsem dva člena 60 in 61, ki se glasijo:
„60. člen 1. Odločba o razvojnih pogojih se izda ob upoštevanju prvega odstavka tega člena. 3, vodja občine, župan ali predsednik mesta po posvetovanju z oblastmi iz čl. 53 sekund 4 in pridobivanje ureditev ali odločitev, ki jih zahtevajo ločene določbe.
1a. Umetnost. 53 sekund 5b in 5c.
2. (črtano)
3. Odločbe o razvojnih pogojih v zaprtih prostorih izda vojvoda.
4. Priprava osnutka odločbe o določitvi razvojnih pogojev je zaupana osebi iz čl. 5, ali oseba, vpisana na seznam zbornice poklicne samouprave arhitektov, ki ima gradbene kvalifikacije za projektiranje brez omejitev v arhitekturni posebnosti ali gradbene kvalifikacije za projektiranje in vodenje gradbenih del brez omejitev v arhitekturni posebnosti. Preverite tudi v tem članku informacije o gradbenih pogojih.
Člen 61. 1. Odločitev o razvojnih pogojih se lahko izda le, če so skupaj izpolnjeni naslednji pogoji:
1) vsaj ena sosednja parcela, dostopna z iste javne ceste, je razvita tako, da omogoča določanje zahtev za novogradnje v smislu nadaljevanja funkcij, parametrov, značilnosti in kazalnikov razvoja stavb in razvoja zemljišč, vključno z dimenzije in arhitekturno obliko stavb, linijo stavb in intenzivnost rabe zemljišč;
2) območje ima dostop do javne ceste;
3) obstoječe ali načrtovane gospodarske javne službe, ob upoštevanju odstavka. 5, zadostuje za gradbeni projekt;
4) za območje ni potrebno soglasje za spremembo rabe kmetijskih in gozdnih zemljišč v nekmetijske in negozdarske namene ali je zajeto v soglasju, pridobljenem pri pripravi lokalnih načrtov, ki so prenehali veljati v skladu s čl. 67 akta iz čl. 88 sekund 1;
5) je odločba v skladu z ločenimi določbami.
(… )
6. Minister, pristojen za gradnjo, načrtovanje in prostorski razvoj ter stanovanjske zadeve, s predpisom določi način določanja zahtev za novogradnje in razvoj zemljišč, če ni lokalnega načrta.
7. V uredbi iz odst. 6, morate določiti zahteve za določitev:
1) gradbene črte;
2) velikost stavbne površine glede na parcelo ali površino;
3) širina sprednje višine;
4) višina zgornjega roba čelne kote, njenega venca ali podstrešja;
5) geometrija strehe (kot nagiba, višina slemena in postavitev strehe).”
Lokalni prostorski razvojni načrt v občini
Odločitev o razvojnih pogojih se izda na občini. Preden se v okviru naše naložbe preverijo pogoji razvoja in razvoja zemljišč, je treba vnaprej preveriti, ali ima občinski urad lokalni prostorski razvojni načrt. Če tak načrt še ne obstaja, se bo naša prijava za razvojne pogoje preverjala posamično. Če iščete več informacij, preberite dalje ta članek o lokalnem prostorskem načrtu.
Naša stanovanjska stavba bo preverjena glede na površino, pa tudi njeno razmerje do površine parcele, stavbne črte, širine sprednje kote in višine zgornjega roba čelne kote. Poleg tega je pomemben vidik tudi geometrija strehe. V nekaterih regijah so dovoljena le strešna pobočja z ustreznim naklonom. Kot ugibate, to velja predvsem za kraje z velikim sneženjem.
Kdo izda odločbe o razvojnih pogojih?
Vlogo za razvojne pogoje oddamo na občinski urad, pod katerim je predmet parcela, namenjena naložbi. Preučil ga bo vodja občine, župan ali predsednik mesta. Odločitev o razvojnih pogojih se izda po predhodnem posvetovanju z ustreznimi organi.
Odgovor na vprašanje, kdo sprejema odločitve o razvojnih pogojih, pa ni vedno jasen. Če se naložba nanaša na zaprto območje, ima ključno vlogo vojvoda. Preden se investitorju izdajo odločbe o razvojnih pogojih, se prej pripravijo dejavnosti za pripravo osnutka odločbe. Te dejavnosti opravljajo usposobljene osebe, navedene v členu 60. 4. To je lahko oseba, ki ima gradbeno ali gradbeno izobrazbo za načrtovanje in upravljanje gradbenih del. V obeh primerih strokovnjaki ne morejo imeti omejitev v arhitekturni posebnosti. Če iščete več nasvetov, preberite tudi ta članek o spremembah gradbenega prava.
Gradbeni pogoji in razvoj zemljišč
Za lokalni načrt urejanja zemljišč velja Zakon o prostorskem načrtovanju in razvoju. Zato mora kdor izda odločbo o razvojnih pogojih, natančno poznati predpise. Že vemo, kakšne pogoje je treba izpolniti v primeru novogradenj, za katere na občinskem uradu še ni prostorskega razvojnega načrta. Kadar pa so za druge stavbe predmet lokalne ureditve, se odločitev o določitvi območja izda neosebno. Kljub temu je treba spomniti, da morajo biti izpolnjeni vsi našteti razvojni pogoji, ki so določeni v zakonu.
Odločitev o razvojnih pogojih bo izdana, če bodo izpolnjene vse zahteve:
- Na isti javni cesti je pozidana parcela, ki postavlja zahteve za novogradnje
- Parcela ima dostop do javne ceste
- Parcela je opremljena ali je okrepitev načrtovana tako, da so izpolnjeni razvojni pogoji v smislu gradbenega prava
- Parcele ni treba preimenovati v nekmetijsko in negozdarsko parcelo
- Če obstajajo posebni predpisi, ki urejajo razvojne pogoje, jih je treba tudi izpolniti
Zonski načrt
Vloge za odločitve o razvojnih pogojih
Odločba, ki določa razvojne pogoje, je možna po naši predhodni prijavi. Obrazec je treba nasloviti na predsednika mesta, župana ali upravitelja občine. Vloga mora vsebovati vse osebne podatke, pa tudi naslove parcele, namenjene razvoju. Če vas zanima ta tema, preverite tudi članek o formalnostih pri gradnji hiše.
Dodatne informacije se nanašajo na lokacijo in tehnične parametre stavbe. Vloga bi zato morala vsebovati, ali bo stavba imela dostop do javne ceste, kje in koliko vhodov na parcelo bo. V vlogi moramo oceniti našo povprečno porabo komunalnih storitev (elektrika, voda in kanalizacija).
Odločba o gradbenih pogojih je bila izdana
Lokalni načrt rabe zemljišča omogoča ugotavljanje, ali je vloga upravičena do zavrnitve ali jo je mogoče sprejeti. Po pozitivnem obravnavanju vloge bo izdana odločba. Ne gre le za dovoljenje, temveč pogosto tudi za številne pogoje, ki jih mora vlagatelj izpolnjevati.
Pogoji razvoja običajno vsebujejo podatke o naravi naložbe, ki jo lahko izvedemo. Poleg tega so vključeni vsi posebni pogoji v zvezi s tehnično in komunikacijsko infrastrukturo. Najpogosteje so pod pogojem, da je možno zgraditi vhod z javne ceste na parcelo ali kako je treba odvajati odplake.
Lahko se zgodi, da ne dobimo odločbe o razvojnih pogojih, ali pa nam navedeni pogoji ne ustrezajo. To ne pomeni, da se moramo odpovedati svoji naložbi. Na odločitev se je mogoče pritožiti tudi na pritožbenem sodišču lokalne uprave. Ti podatki so vključeni v odločbo. Sklicevanje na odločbo občinskega urada ne jamči, da bomo izpolnili pričakovanja. To samo povečuje možnosti, da bodo vlogo pregledali drugi neodvisni strokovnjaki.
Končno, če imamo v rokah odločitev o razvojnih pogojih, lahko nadaljujemo z naslednjimi koraki pri izvedbi gradnje. S tem formalnosti še ni konec, saj morate pridobiti tudi gradbeno dovoljenje, ki je tokrat določeno z določbami, ki jih vsebuje gradbeni zakon. Zato je najbolje, da pred začetkom naložbe poskrbite za vse formalnosti, da se kasneje ne bo izkazalo, da bodo pri izpolnjevanju posameznih pogojev številne težave. To je še posebej pomembno, ko bomo tik pred nakupom parcele.
Dobro je, da se posvetujete s prej omenjenimi strokovnjaki, ki pripravljajo osnutek odločbe. To je strošek približno 100-200 PLN. Vendar bomo na podlagi takšnega projekta in izkušenj specialista pridobili veliko dragocenih informacij o načrtovani gradnji enodružinske hiše. Za nekatere je priročen podatek tudi dejstvo, da se lahko upravni postopek v zvezi z določitvijo zemljiškorazvojnih pogojev ustavi za največ 9 mesecev. To je koristna rešitev za ljudi, ki se trenutno ne morejo posvetiti vprašanjem, povezanim z naložbo.
