Nakup hiše ali stanovanja, ki še ne obstaja, pomeni za kupca zelo veliko naložbeno tveganje. Da bi ga zmanjšali, morajo razvijalci odpreti depozitni račun. Vredno je ugotoviti, kaj točno nam jamči varnost, pa tudi kakšne pravice in obveznosti bodo imeli razvijalci do kupcev.
Če načrtujete prenovo ali notranjo opremo, uporabite storitev Iskanje izvajalca, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.
Zaupanja vreden račun - vrste
V zadnjih letih je bila pogodba za razvijalce med drugim zavarovana z depozitnim računom. To je preprosto depozitni račun pri banki, na katerega se deponira denar stranke za nepremičnino v gradnji. Njegov namen je zagotoviti varnost sredstev, ki jih razvijalec uporabi v naslednjih fazah naložbe. Če razvijalci ne upoštevajo določb pogodbe ali razglasijo svoj stečaj, se denar, vplačan na stanovanjski depozitni račun, vrne njihovemu lastniku.
Preden se odločite za skrbniški račun v banki, si je vredno podrobneje ogledati dve različici, zahvaljujoč katerima boste izbrali najboljšo rešitev za vas. Depozitni račun se lahko prikaže kot:
- Odpri depozitni račun - to je najpogosteje izbran depozitni stanovanjski račun. Odlikuje ga dejstvo, da inšpektor za gradbeni nadzor po vsaki stopnji preveri, ali je razvojna pogodba v celoti izvedena. Če pride do odstopanj od določb, ki jih vsebuje pogodba, lahko pričakujemo, da bodo plačila nadaljnjih sredstev zadržana. Na žalost ta vrsta računa ni zelo varna, ker bančna zakonodaja razvijalcu omogoča uporabo sredstev. To ustvarja tveganje izgube denarja, če razvijalci bankrotirajo. Nepremičnina v gradnji je dodatna izguba. Lahko pa v pogodbi zavarovate svoje finance z nakupom dodatnega zavarovanja ali garancije, ki jo zagotovi banka. Preverite tudi Tu so zbrani članki o nakupu stanovanja.
- Zaprt depozitni račun - ta vrsta skrbniškega računa v banki je varnejša za bodočega lastnika nepremičnine, na primer zaradi dejstva, da se plačilo sredstev izvede šele po zaključeni naložbi. Če banka prejme kopijo notarske listine, bo razvojno podjetje prejelo plačilo. Za razvijalca pa je to precejšnja težava, saj mora biti naložba izvedena brez pravega finančnega prispevka stranke, torej iz lastnega kapitala. Po drugi strani pa zaprt depozitni račun pozitivno vpliva na ugled razvojnega podjetja.
Odprt ali zaprt depozitni račun?
Če se sprašujete, kateri stanovanjski depozitni račun lahko izberete, je vredno vedeti, da zakon določa možnost uporabe dveh računov hkrati. Navsezadnje bo takšna možnost objavljena v pogodbi za razvijalce. Ne pozabite tudi, da je zakon o razvijalcih z dne 16. septembra 2011 začel veljati 29. aprila 2012. Zato nam vsaka razvojna pogodba, ki je bila podpisana pred tem datumom, ne daje pravice, da izkoristimo to možnost.
Sama izbira depozitnega računa ni edini vidik, ki povečuje varnost nakupa nepremičnine. Drugo vprašanje je, ali banka med naložbo ne bo razglasila stečaja. Ker bomo v takšnih razmerah lahko računali na plačilo 100.000 evrov, za kar bo jamčil bančni jamstveni sklad. Zato finančni strokovnjaki priporočajo, da prihrankov ne deponirate pri banki, kjer nameravate odpreti stanovanjski depozitni račun. Ali pa vas morda tudi zanima ta članek o pripravi na nakup stanovanja?
Varstvo gotovine - dejanje
Če dvomimo, ali v pogodbi obstajajo določbe, ki izpolnjujejo bančno zakonodajo, in ali razvijalec ustrezno izpolnjuje svoje obveznosti, se je vredno sklicevati na odstavke iz zakona z dne 16. septembra 2011 o varstvu pravic kupci stanovanja ali hiše. Predpisi med drugim vključujejo uradno opredelitev, kaj je depozitni račun. Točno pravi:
„ 3. člen (7) odprt depozitni račun - depozitni račun, ki pripada razvijalcu v smislu določb zakona z dne 29. avgusta 1997 - Zakon o bančništvu (Urnik zakonov 2016, točka 1988, s spremembami1)) za namen zbiranja sredstev, ki jih je kupec vplačal za namene, določene v razvojni pogodbi, iz katerih se vplačana sredstva izplačajo v skladu z urnikom razvojnega projekta, določenim v tej pogodbi;
8) zaprt stanovanjski depozitni račun - depozitni račun, ki pripada razvijalcu v smislu zakona z dne 29. avgusta 1997 - zakona o bančništvu, ki se uporablja za kopičenje sredstev, ki jih je kupec plačal za namene, določene v razvojni pogodbi, iz katere je deponiran sredstva se izplačajo enkrat, po prenosu na pridobitelja pravice iz čl. 1; "
Tu lahko jasno vidite razliko med zaprtim skrbniškim računom in odprtim skrbniškim računom. Na srečo imajo stranke možnost uporabe dveh vrst fiduciarnih računov. Ali pa vas morda tudi zanima ta članek o posojilu za nakup stanovanja?
Zakon podrobno opisuje tudi, kaj mora razvijalec narediti in kdaj se sredstva dvignejo z depozitnega računa. To je jasno zapisano v 2. in 3. poglavju. Vendar si ta vnos zasluži posebno pozornost:
„6. člen 1. V primeru prekinitve pogodbe o stanovanjskem depozitu, razvijalec nemudoma odpre nov depozitni račun pri drugi banki, najkasneje v 60 dneh od datuma prekinitve pogodbe.
2. Sredstva, zbrana na likvidiranem stanovanjskem depozitnem računu, prenese banka, če je bil ta račun shranjen na depozitni račun, ki ga je razvijalci odprl pri drugi banki.
3. Če razvijalec ne predloži navodila za nakazilo sredstev iz podč. 2, na stanovanjski depozitni račun v drugi banki, v roku 60 dni od datuma prekinitve te pogodbe, banka vrne sredstva na računu kupcem.
4. Med trajanjem pogodbe iz čl. 5 sekund 1, in v obdobju iz odstavka 1. 3, pogodbe o stanovanjskem skrbniškem računu ni mogoče spremeniti brez privolitve kupca, razen obresti na sredstva, nabrana na računu, vendar je način določanja obrestne mere določen v tej pogodbi. "
Iz zgornje določbe izhaja, da banka, omenjena v pogodbi, ni nujno ustanova, ki na koncu izplača sredstva razvijalcu. Zaradi možnosti predložitve odpovednega roka ima skrbniški račun v banki minimalno tveganje neuspeha. Preverite tudi tukaj zbrani članki o razvijalcih.
