Predhodna pogodba je sredstvo za sklepanje ciljne pogodbene pogodbe med strankami in je dobra rešitev v primeru, ko ni mogoče skleniti končne pogodbe ali če želi stranka v prihodnosti nekako zagotoviti sklepanje določene transakcije. Treba je opozoriti, da je za izpolnitev svoje vloge takšen sporazum ključnega pomena.
Če načrtujete prenovo ali notranjo opremo, uporabite storitev Iskanje izvajalca, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.
Predhodna pogodba - kako pravilno sestaviti
Narava predhodne pogodbe
Bistvo predpogodbe je, da njena sklenitev ne omogoča takojšnjega doseganja predvidenega namena, na primer prodaje kmetijskih zemljišč ali nakupa zemljišča, temveč le zavezuje stranki v predpogodbi, da v prihodnosti skleniti dokončno pogodbo, na podlagi katere bo tak učinek dosežen in bo dosežen, za prenos lastništva takšnega kmetijskega zemljišča ali nakup zemljišča. Predhodna pogodba torej ustvarja obveznost, da se obljuba sklene pozneje.
Predpogodba o prodaji je lahko enostransko ali dvostransko zavezujoča, kar pomeni, da je transakcijo mogoče oblikovati tako, da obveznost izvedbe predpogodbe leži le na eni od strank, kar pomeni, da lahko druga stranka zahteva druga stranka, da sklene obljubno pogodbo, vendar ji ni treba.
Kaj mora biti vključeno v predpogodbo
Predpogodba mora vsebovati minimalno vsebino končne pogodbe, v odsotnosti takega minimalnega predpogodba ne bo nastala. Najbolj priljubljena je nedvomno predhodna prodajna pogodba, ki mora nujno vsebovati:
- določitev pogodbenih strank,
- specifikacijo predmeta prodaje,
- cena in zaključek datuma.
V razmerah, ko je predmet predhodne pogodbe o prodaji nepremičnine, katere predmet bo parcela ali prodaja hiše, je vredno tudi nepremičnine podrobno označiti in navesti številko zemljiške in hipotekarne knjige. Če iščete več informacij, preverite tudi članki s pravnimi nasveti, zbranimi tukaj.
Drugi uporabni elementi predhodne pogodbe
V predpogodbo so lahko vključene tudi dodatne pogodbene določbe. V primeru, ko se na primer odločimo za prodajo parcele, je vredno zagotoviti, da predhodna pogodba o prodaji nepremičnine vključuje take elemente, kot so: polog, pogodbena kazen, pogodbena pravica do odstopa, odškodnina. Najbolj priljubljen in učinkovit element za zagotavljanje izpolnitve pogodbe, na primer za prodajo zemljišča, je pogodbena klavzula, v kateri obstaja pogodba o plačilu pologa.
Predplačilo je določena vsota denarja, dana ob sklenitvi pogodbe, ki jo lahko v primeru neizpolnitve pogodbe s strani ene od strank zadrži druga stranka, in če jo je stranka sama dala, lahko zahteva dvakrat višji znesek od zneska položnice. Hkrati je treba spomniti, da zgolj dogovor o predujmu v vsebini predhodne pogodbe, ki zajema na primer prodajo hiše, ne zadostuje za njen učinek. Dejansko je treba denar porabiti za drugo stran. Pogodba predplačila ima torej funkcijo, da okrepi predhodno pogodbo. Pogodbena kazen je podobna pogodbi o predplačilu, ki določa obveznost plačila določenega zneska denarja za stranko, ki noče podpisati obljube.
Vzorec predhodne prodajne pogodbe lahko vsebuje tudi t.i pogodbena pravica do odstopa ali odškodnine. Pogodbena pravica do odstopa je podelitev pravice ene od strank do odstopa v roku, določenem s pogodbo, pod pogojem, da so izpolnjene določene okoliščine, odškodninska pravica pa je pravica do odstopa od pogodbe s hkratnim plačilom določenega zneska denarja, da bi se osvobodili potrebe po sklenitvi obljubljene pogodbe. Takšne pogodbene določbe so lahko izredno pomembne, če se končna pogodba nanaša na transakcijo v prihodnosti, katere donosnost se lahko zaradi nekaterih neodvisnih gospodarskih dejavnikov znatno zmanjša. Preverite tudi ta članek o davku na nepremičnine.
Oblika predhodne pogodbe
Predpogodba se lahko sklene v kakršni koli obliki, tudi če je za končno pogodbo potrebna posebna oblika. Predhodna pogodba ne zahteva nobene oblike, tudi če gre za prodajo hiše. Pogodba o prodaji nepremičnine pa bi morala biti sklenjena v obliki notarskega zapisa, taka rešitev bo zagotovila možnost, da se pred sklenitvijo končne pogodbe uveljavlja pred sodiščem.
Brez sklenitve obljubljenega sporazuma
Pooblastila v primeru, da izvajalec ne sklene obljubljene pogodbe
Neizpolnitev obljubljene pogodbe je zadosten pogoj, da druga stranka zahteva odškodnino. Besedno zvezo izogniti je treba razumeti kot pomanjkanje sodelovanja, ki je potrebno za sklenitev obljubljene pogodbe. Obseg zahtevanega nadomestila je omejen na stroške, nastale zaradi sklenitve končne pogodbe. Seveda lahko v predprodajni pogodbi določite pogodbeno kazen, kar je nedvomno bolj priročna rešitev, vendar v tem primeru obseg odškodnine ne omejuje stroškov, nastalih zaradi sklenitve končne pogodbe.
Neizpolnitev obljubljene pogodbe je lahko tudi podlaga, da druga stranka zahteva sklepanje pogodbe na sodišču. V takem primeru sodna odločba, ki navaja obveznost druge strani, da sklene obljubljeno pogodbo, povzroči sklenitev te pogodbe in de facto nadomesti podpis izvajalca. To je tisto, kar imenujemo učinek močnejše predpogodbe. Hkrati je, kot je navedeno zgoraj, takšna rešitev dovoljena le, če oblika predhodne pogodbe ustreza obliki končne pogodbe, ki jo določa zakon, in ima vse potrebne elemente. V primeru pogodbe o prodaji nepremičnine je treba sestaviti predhodno pogodbo o prodaji nepremičnine v obliki notarskega zapisa in zagotoviti, da model predhodne pogodbe vključuje določitev strank pogodbi, specifikacijo predmeta prodaje, ceno in podrobno označbo nepremičnine. Preverite tudi Tu so zbrani članki o nakupu stanovanja.
Ne smemo pozabiti na vprašanje, povezano s časom, v zvezi s tem zgoraj opisani zahtevki po predpogodbi prenehajo po enem letu od datuma sklenitve obljubljene pogodbe.
Predhodna pogodba in dedovanje
Na vprašanje, ali se obveznost in upravičenost po predpogodbi preneseta na dediče, v primeru, ko zapustnik ni opravil predhodne pogodbe, je treba odgovoriti pritrdilno in navesti, da so roki, določeni v predhodni pogodbi Pogodba je zavezujoča tudi za dediče strank. Pomembno je, ker je na primer pri oblikovanju modela predhodne kupoprodajne pogodbe treba zapomniti, da se lahko vsebovane obveznosti z dedovanjem prenesejo na dediče.
Povzetek
Predhodna pogodba je priročen instrument za zagotovitev sklenitve določene transakcije v prihodnosti in se zelo pogosto uporablja. Lahko se nanaša tako na opravljanje storitev kot na nakup parcele ali prodajo kmetijskih zemljišč. Poudariti je treba, da je pri oblikovanju predloge predhodne prodajne pogodbe zelo pomembno, da vsebuje minimalno vsebino končne pogodbe, na primer v primeru nakupa zemljišča pa naj sestavi v obliki notarskega zapisa, ki bo omogočil sklepanje končne pogodbe pred sodiščem. Preverite tudi članki z nasveti o nepremičninah, zbrani tukaj.
