Pretvorba kmetijske stavbe v stanovanjsko stavbo pogosto zahteva veliko prilagoditvenih del. Čakajočih se težav pa še ni konec. Prerazvrstitev stavbe mora biti v skladu s standardi, določenimi v gradbenem zakonu. V nadaljevanju bomo obravnavali najpomembnejše predpise in formalnosti, povezane s spremembo uporabe.
Če načrtujete prenovo ali notranjo opremo, uporabite storitev Iskanje izvajalca, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.
Prenova stavbe korak za korakom
Kaj pravzaprav spreminja uporabo stavbe?
Vsak gradbeni objekt ima svoj uporabni namen. Vpliva na tehnične pogoje, pa tudi na nepremičninske pristojbine. Zakonske določbe omogočajo spremembo uporabe stavbe (na primer iz gospodarske v stanovanjsko). Tako vidimo, da je predvidena uporaba lahko spremenljive narave.
Zakon o gradbenem zakonu ima svojo definicijo spreminjanja načina uporabe objekta. Določbe 71. člena obravnavajo naslednje:
"Spremembo načina uporabe stavbe ali njenega dela razumemo zlasti kot:
… prevzem ali opustitev kakršne koli dejavnosti v stavbi ali njenem delu, ki spreminja naslednje pogoje: požarna varnost, poplavna varnost, varnost pri delu, zdravje, higiena in sanitarne razmere, varstvo okolja ali velikost ali sistem bremen ”.
Zakon o gradbeništvu določa tudi pogoje, ki omogočajo preureditev gospodarskega objekta v stanovanjski objekt. O tej vrsti obnove je treba obvestiti pristojni organ državne uprave. Običajno bodo to poviat staroste ali predsednik mesta s poviat pravicami. Preverite tudi članki o predpisih in postopkih, zbrani tukaj.
Prerazvrstitev stavbe in uporabe
Kot že vemo, je za preoblikovanje gospodarskega poslopja v stanovanjski objekt potrebna aplikacija. Obrazec za prijavo lahko dobimo pri institucijah državne uprave. Ne smemo pozabiti, da pravni predpisi od vlagatelja zahtevajo, da predloži več pomembnih dokumentov. Brez njih naša vloga ne bo popolna.
Vlogi je treba priložiti:
- Opis in risba, ki opredeljuje lokacijo gradbenega objekta glede na meje nepremičnine in drugih stavbnih objektov, ki obstajajo ali so zgrajeni na tej in sosednji nepremičnini, z navedbo dela stavbnega objekta, v katerem se namerava spremeniti način uporabe.
- Tehnični opis, ki določa vrsto in značilnosti stavbe ter njeno strukturo, skupaj s tehničnimi in obratovalnimi podatki, vključno z velikostjo in porazdelitvijo bremen.
- Izjava iz postopka za izdajo gradbenega dovoljenja ali rušenje stavbe, odstavek 4 točka 2.
- Potrdilo vodje občine, župana ali predsednika mesta, ki potrjuje skladnost predvidene rabe stavbnega objekta z določbami veljavnega lokalnega prostorskega razvojnega načrta ali odločbo o gradbenih pogojih in urejanju zemljišč, če ni veljavnega lokalnega prostorskega razvoja načrt.
Predpisi lahko vlagatelju naložijo tudi obveznost, da priloži tehnično znanje osebe, ki ima gradbene kvalifikacije. Dodatni lokalni pravni predpisi lahko nalagajo tudi obveznost vključitve dovoljenja, sporazuma ali mnenja. Preverite tudi ta članek o predelavi pomožnega prostora v dnevno sobo.
Kdaj moram oddati vlogo?
Pretvorbe gospodarskega objekta v stanovanjski objekt ni mogoče začeti pred vložitvijo vloge. Vlogo je treba vložiti pri starostah ali predsedniku mesta. Veljavne določbe gradbenega zakona določajo, da ima organ državne uprave za odgovor 30 dni.
Če v 30 dneh ne prejmemo odgovora, to pomeni, da je organ državne uprave dal tako imenovano tiho soglasje. Po tem času je mogoče zakonito začeti z delom in spremeniti način uporabe stavbe.
Prav tako je treba vedeti, da gradbeni zakon določa rok veljavnosti vloge. Dovoljenje za preureditev gospodarske stavbe v stanovanjsko bo veljalo dve leti. Če v tem času ne pride do rekonstrukcije, aplikacija izgubi veljavo. Naložba, ki se je začela po več kot 2 letih, zahteva predložitev druge vloge z obvestilom o spremembi načina uporabe objekta.
Spreminjanje uporabe stavbe - stroški in morebitne težave
Kakšni so stroški naložbe?
Prerazvrstitev stavbe iz pomožnega prostora v stanovanjsko lahko vključuje precej velike stroške. Stavba, namenjena za stanovanjske namene, mora izpolnjevati najpomembnejše gradbene standarde. Zato bo v mnogih primerih treba rekonstruirati (npr. Raztegniti instalacijo, izolirati zunanje predelne stene, zamenjati okna ali pobočje strehe). Ali pa vas morda tudi zanima ta članek o gradnji hiše na kmetijski parceli?
Končni stroški naložbe so odvisni od obsega izvedenih del. Osnovna prilagoditev kmetijske stavbe v stanovanjsko stavbo lahko stane od nekaj do nekaj tisoč zlotov. Obnova izolacije zunanjih predelnih sten, sprememba strehe ali potreba po splošni obnovi bodo znatno povečali obseg stroškov.
Stroški bodo odvisni tudi od formalnega obsega. Preoblikovanje gospodarske stavbe v stanovanjsko stavbo običajno zahteva le obvestilo. V nekaterih primerih pa je za spremembo načina uporabe potrebno dovoljenje. Res je, da je oddaja vlog brezplačna, vendar se bodo stroški naložbe povečali z dodatnimi mnenji strokovnjakov in projekti.
Kdaj je za preoblikovanje gospodarskega poslopja v stanovanjski objekt potrebno dovoljenje?
Za pretvorbo gospodarskega poslopja v stanovanjsko stavbo je včasih potrebno gradbeno dovoljenje. To je v primeru, ko je načrtovana naložba vključena v koncept prenove.
Ne pozabite, da nekatera od zahtevanih del ne spadajo med obnovitvena dela, ampak zgoraj omenjena rekonstrukcija. V skladu z gradbenim zakonom je rekonstrukcija izvedba gradbenih del, zaradi katerih se spremenijo obratovalni ali tehnični parametri obstoječe stavbne konstrukcije, razen značilnih parametrov, kot so: kubatura, površina stavbe, višina, dolžina, širina ali število nadstropja.
Za obnovo gradbenih objektov je potrebno gradbeno dovoljenje. Edina izjema so samostojne enonadstropne gospodarske zgradbe s površino stavbe do 35 m2 (njihovo število ne sme presegati dveh na vsakih 500 m2 zaplet). Preverite tudi ta članek o gradnji hiše na ozkem zemljišču.
Za obnovo zgoraj omenjenih objektov je potrebno le obvestilo. Vendar ima v praksi večina vlagateljev gospodarska poslopja z veliko večjo zazidano površino. Zato njihova naložba, uvrščena med sanacijo, še vedno zahteva gradbeno dovoljenje.
