✅ Občasni najem - pravila, predpisi, stroški, nasveti, na kaj morate biti pozorni?

Najem hiše ali stanovanja prinaša finančne koristi, pa tudi določena tveganja. Občasne najemne pogodbe so ena od oblik učinkovitejše zaščite lastnika nepremičnine. Spodaj bomo predlagali, kaj pravzaprav je občasni najem, katera so njegova najpomembnejša pravila in pravni predpisi. Predlagali bomo tudi, na kaj moramo biti še posebej pozorni.

Če nameravate prenoviti ali dokončati stanovanje, uporabite storitev Iskanje izvajalca, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.

Kakšne so občasne najemnine stanovanja?

Občasni najem in zakon

Občasna najemna pogodba je bila uvedena konec leta 2009. To je omogočilo akt o spremembi zakona o varstvu najemnikovih pravic z dne 17. decembra 2009. Zakonske določbe so bile namenjene učinkovitejšemu varstvu pravic lastnikov nepremičnin.

Za občasne najeme je značilna širša paleta možnosti in lastnika ščiti učinkoviteje kot standardna pogodba. Vendar se v praksi le malo vlagateljev odloči za dokončanje takšnih postopkov. Občasna pogodba o najemu še naprej vzbuja nekaj pomislekov in okoli nje so nastali številni lažni miti.

Medtem poljska zakonodaja navaja dokaj jasne pogoje najema. To bo na primer notarska garancija najemodajalca. Občasno najemno pogodbo je treba prijaviti davčnemu uradu v 14 dneh od datuma podpisa. Občasno obvestilo o najemu in davek na najemnino sta osnovna pogoja za uglaševanje lastnika.

Poljska zakonodaja ureja tudi pravila za morebitno izselitev najemnika. V primeru običajne najemne pogodbe pride do deložacije z odpovednim rokom in obdobjem zaščite. Najemodajalca od 1. novembra do 31. marca ne bo mogoče izseliti. Poleg tega je deložacija najemnika, ki se ne želi odseliti, pogosto neučinkovita. To je posledica dejstva, da sodne odločbe lastniku običajno nalagajo potrebo po najemniku socialnih stanovanj, ki pa v mnogih mestih niso na voljo. Pravila, ki jih uvaja občasni najem stanovanja, odpravljajo zgoraj omenjene težave najemnika. Občasna najemna pogodba je sklenjena za določen čas (ne več kot 10 let). Po izteku ali prekinitvi pogodbe najemnik prejme odredbo o zapustitvi prostora. Pogoji občasnega najema ne dovoljujejo, da bi bil najemnik pokrit z varstveno dobo ali odredbo o zagotavljanju socialnih stanovanj. Če iščete več nasvetov in informacij, si oglejte tudi Tu so zbrani članki o najemu stanovanja.

Občasni najem stanovanja - najpomembnejša pravila

Formalni pogoji

Občasni najem je povezan s potrebo po dokončanju formalnopravnih zadev. Najprej mora najemodajalec pogodbo prijaviti davčnemu uradu. Občasni najem je treba prijaviti v 14 dneh od datuma podpisa dokumenta. Obvestilo o občasnem najemu, oddanem po izteku roka, ali neupoštevanje je povezano z obravnavo pogodbe kot "običajnega" najema. Za prostore je treba sestaviti najemno pogodbo.

Pomembni formalni pogoji veljajo tudi za najemodajalca. Bodoči najemnik mora najemodajalcu predložiti izjavo o prostovoljni predložitvi izvršbi. Dokument označuje stanovanje, v katerega se bo najemnik odselil po izteku ali prenehanju pogodbe. To je osnovni dokument, ki omogoča izločitev možne deložacije iz obdobja zaščite.

Občasne najemne pogodbe zahtevajo obisk notarja. Čeprav ni obveznosti, da bi bila sama pogodba sestavljena v obliki notarske listine, bosta potrebna najemnikova izjava o podrejenosti izvršbi in obveznost praznjenja prostorov v roku, navedenem v zahtevi za izvršbo . To izjavo v obliki notarskega zapisa lahko lastnik stanovanja pripravi sam. Dovolj je, da na notarski pisarni navede podpisano pogodbo in predhodno obravnavano najemnikovo izjavo o prostovoljni podložitvi izvršbi.

Pri tem velja poudariti, da je izjava o prostovoljni podložitvi izvršbi edini dokument v obliki notarskega zapisa. Zahvaljujoč temu je dovolj en obisk notarja, ko opravite vse formalnosti.

Obvestilo o občasnem najemu davčnemu uradu in davku

Kot smo že omenili, je treba občasne najemnine prijaviti davčnemu uradu. Lastnik stanovanja prijavi občasno najemnino pristojnemu davčnemu uradu. Od trenutka podpisa pogodbe se zaračuna najemnina.

Pomembno je tudi, da je lastnik dolžan dokumentacijo predložiti najemodajalcu (obvestilo o občasnem najemu, izjava o prostovoljni predložitvi izvršbe v obliki notarskega zapisa).

Za splošne in občasne najemnine velja davčna zakonodaja. Zakon dopušča poravnavo na več načinov. Prvi je davek od podjetij, drugi je davek pod splošnimi pogoji. Prav tako je možno plačati davek v obliki pavšalnega zneska na prijavljene prihodke.

Izbira davčne metode bo vplivala na končne stroške najemodajalca. Večina lastnikov stanovanj nima poslovne dejavnosti in davek na splošno bi povečal stroške najema. Obdavčitev v obliki pavšalnega zneska pri registriranih prihodkih je veliko bolj priljubljena metoda.

Ne smemo pozabiti, da samo obvestilo o občasnem najemu ni dovolj za ustrezno obdavčitev. Prav tako je treba davčnemu uradu predložiti deklaracijo o načinu obdavčitve. To lahko storimo po prejemu prvega dohodka od najemnine. Pomembno je, da lahko spremenimo tudi način obdavčitve. Za to imamo čas do 20. naslednjega meseca.

Občasni najem stanovanja - odpoved pogodbe

Možnosti odpovedi pogodbe

Res je, da je občasna najemna pogodba dodatno varovanje lastnikovih interesov, vendar ne bo odpravila vseh težav. Lastnik ima pravico odpovedati pogodbo in v več pomembnih primerih zahtevati, da se prostori izpraznijo.

Prva situacija se nanaša na neizpolnjevanje plačil v obračunskih obdobjih. To so stroški najema ali stroški števcev. Druga situacija se nanaša na uporabo stanovanja na način, ki ni v skladu s pogodbo. V tem primeru lahko najemodajalec najemniku pošlje opomin, če pa to ne deluje, zahteva, da se prostor izseli in izprazni.

Občasno oddajanje stanovanja lahko prekine tudi izguba možnosti selitve v nadomestno stanovanje. V takem primeru najemodajalec pri notarju pripravi novo izjavo v obliki notarskega zapisa. Če izjave o prostovoljni izročitvi izvršbe v obliki notarskega zapisa ni mogoče sestaviti, lahko najemodajalec odpove pogodbo.

Izselitev in odpoved pogodbe bosta možna tudi, če je najemnik stanovanje dal v najem tretji osebi. Občasno oddajanje stanovanja v najem omogoča, da nepremičnine ali njihov del oddate v podnajem le, če sta se stranki s tem dogovorili. V primeru, da tega ne stori, lahko lastnik zahteva, da se prostori izpraznijo.

Kaj bo prinesla odpoved občasne najemne pogodbe?

V prejšnjem poglavju smo opisali pogoje, pod katerimi lahko lastnik odpove pogodbo z najemnikom. V tem primeru zakon določa obdobje 7 dni, da se prostori izpraznijo in izselijo. Pred izselitvijo bi morala pisna zahteva lastnika.

Najemnik, ki se ne želi odseliti, mora upoštevati nadaljnja dejanja lastnika. To bo vložitev tožbe na sodišču za izvršilno klavzulo, potrjeno z izjavo o prostovoljni predložitvi izvršbe, ki jo potrdi notar. Vloga mora vsebovati kopije zahteve za zapustitev prostora in obvestilo o najemu davčnemu uradu. Rok za obravnavo vloge je 3 dni. Po tem času lahko sodišče sproži postopek pospešene deložacije.

Izjave o prostovoljni podložitvi izvršbi, ki jih potrdi notar, spreminjajo pravila deložacije. Če najemnik krši zgoraj opisane pogoje najema in sodišče odobri izvršilno klavzulo, bo prišlo do deložacije. Zakon ne vključuje varstvenega obdobja. Nosečnice in otroci so prav tako izseljeni.

Hitra deložacija zmanjša stroške najemodajalca in se izkaže za veliko manj zapleteno kot deložacije, opravljene v skladu z običajno najemno pogodbo.

Zato lahko sklepamo, da je občasno oddajanje stanovanja v pravo zaščito lastnikovih interesov. Hkrati najemnika ne izpostavlja dodatnim stroškom ali prekinitvi pogodbe brez navedbe razloga. Gre za varno obliko najema, če najemnik upošteva dogovore z lastnikom prostora. Zato je vredno razmisliti o podpisu najemne pogodbe v tej obliki.