Razvojni trg se nenehno razvija in vse več ljudi se odloča za nakup stanovanja od razvijalca. Novo stanovanje, ki ga lahko zaključite in okrasite po svojem okusu - to je res mamljiva možnost. Še vedno pa slišite o goljufijah na tem področju. Da bi se zaščitili pred tem, je vredno natančno preveriti določbe pogodbe za razvijalce in jih zelo natančno analizirati. Ugotovite, na kaj morate biti pozorni v razvojni pogodbi.
Če načrtujete prenovo ali notranjo opremo, uporabite storitev Iskanje izvajalca, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.
Pogodba z razvijalcem - osnovne informacije
Pogodba za razvijalce - področje uporabe
Da bi bila pogodba o razvijalcu veljavna, mora vsebovati vse elemente, določene v zakonu z dne 16. septembra 2011 o varstvu pravic kupca stanovanja ali enodružinske hiše. Če kateri koli element ni vključen v pogodbo, je to resen razlog za njen izpodbijanje in odstop od nje.
Najprej mora določiti:
- nakupna cena stanovanja,
- lokacijo stavbe, v kateri se bo nahajal, in lokacijo stanovanja,
- določitev površine stavbe,
- določitev razporeditve prostorov in obsega zaključnih del.
Obstajati morajo tudi podatki o parceli - o njenem območju, pravnem statusu in obremenitvah, ki so naložene nepremičnini. Poleg imena gradbenega dovoljenja mora biti navedena tudi številka gradbenega dovoljenja in posebna navedba datumov začetka in zaključka del. Prav tako je treba opozoriti, ali je v pogodbi naveden datum prejema prostora in trenutek prenosa pravic na kupca. Seveda mora imeti, tako kot vsaka pogodba, tudi ta določene pogoje za odstop od nje, pa tudi način plačila sredstev, vključno z akontacijo ali depozitom.
Pogodba z razvijalcem in stanje stanovanja
Stanovanja so najpogosteje dobavljena v tako imenovanem standardu za razvijalce, vendar se je mogoče dokončati o ravni zaključka stanovanja. Morda boste želeli v stanovanju narediti mavčne plošče, estrihe ali posebno ureditev električnih instalacij ali celo pobarvati stene ali položiti ploščice v kopalnico. Vse je odvisno od tega, kaj želite in o čem se lahko pogajate z razvijalcem.
Vse informacije o stanju stanovanja morajo biti vključene v pogodbo z razvijalcem. Vanj morajo biti vključene tudi vse spremembe. Na podlagi te pogodbe lahko opravite tehnični pregled stanovanja. Ne obsega samo preverjanja tehničnega stanja stanovanja, lahko preverite tudi, ali so vsi elementi, ki ste jih želeli v stanovanju, dokončani. Pogodba je torej podlaga za obravnavanje zahtevkov in pogajanja o spremembah z razvijalcem. Preverite tudi ta članek z nasveti, kaj iskati pri nakupu stanovanja.
Dogovor z razvijalcem - preverite podrobnosti razvijalca
Razvojna pogodba - podatki o razvojnem podjetju
Najpomembnejši način zaščite vaših interesov je preverjanje podatkov razvojnega podjetja. Seveda bi morali biti v razvojno pogodbo vključeni osnovni - ime, davčna identifikacijska številka in naslov, vendar mora razvijalec navesti tudi druge podatke, če jih zahtevate.
To so podatki o finančnem stanju podjetja in samem projektu, to je določenem gradbišču. Prav tako morate preveriti finančne podatke tega kraja. Pomembni so tudi podatki o pravici razvijalca do nepremičnine. Najpomembneje je, da se seznanite s trenutnim stanjem zemljiško -hipotekarne knjige za nepremičnine (če obstaja). Prav tako lahko zahtevate kopijo trenutnega izvlečka iz nacionalnega sodnega registra ali potrdilo o vpisu v centralni register in podatke o gospodarski dejavnosti. Pomembno je tudi gradbeno dovoljenje ter arhitekturna in gradbena zasnova. Ogledate si lahko tudi finančne izkaze razvijalca za zadnji dve leti.
Pogodba za razvijalce in informacijski prospekt
Ko razvojno podjetje začne prodajati stanovanje, mora sestaviti prospekt. To je dokument, ki vključuje informacije in vizualizacije celotne gradnje, torej vseh stavb, ki spadajo v to posebno naložbo. Ta prospekt je pomemben dokument, ki ga je treba predložiti osebi, ki namerava kupiti stanovanje.
Bodoči kupec bi se moral med drugim učiti o pravicah razvijalca do nepremičnine, vključno s parcelo, na kateri bodo stavbe postavljene. Prospekt mora vsebovati tudi podatke o gradbenih materialih - njihovem nakupu in kakovosti. Prav tako je treba predložiti potrebna administrativna dovoljenja.
Dokument je treba brezplačno dostaviti z vsemi prilogami. Lahko je v obliki brošure na papirju ali bliskovnega pogona DVD ali USB. V primeru drugih medijev, razen papirja, ima kupec možnost prebrati prospekt na papirju v prostorih podjetja. Vse spremembe prospekta je treba sporočiti tudi ljudem, ki so kupili stanovanje.
Pogodba za razvijalce - druge informacije
Pogodba razvijalca v obliki notarskega zapisa
Za veljavnost razvojne pogodbe jo je treba skleniti v obliki notarskega zapisa. Pogodba, sklenjena z drugim podjetjem, ni veljavna. Poleg tega bo le notarska pogodba dovolj zaščitila vaše interese.
Seveda je tovrstna pogodba draga, vendar stroške obiska notarja ne nosi le kupec. Ta znesek je razdeljen na dva dela - vsaka stranka plača enega od njih. Če za stavbo že obstaja zemljiško -hipotekarna knjiga, se vanjo sklene takšna pogodba. To je jamstvo, da razvijalec ne bo mogel prodati prostorov nikomur ali celo podpisati predhodne pogodbe z njimi. Podpis pogodbe o razvijalcu v obliki notarskega zapisa je obvezen.
Dogovor z razvijalcem in polog ali obroki
Običajno ne plačate enega obroka za razvojno stanovanje (razen če je že pripravljeno), vendar občasno plačate več delov celotnega zneska. Vsakič, ko gre za polog, se prvi običajno plača ob podpisu pogodbe.
Razvojna pogodba mora vsebovati jasno določena pravila za plačilo varščine in kasnejših obrokov - natančne datume in njihove zneske. Seveda se zadnji plača, ko se pravice do prostorov prenesejo na kupca. Pomembno je tudi, da mora pogodba določiti način, polog se vrne v primeru, da razvijalec odpove pogodbo in kaj se zgodi z njim, ko želi kupec odstopiti. Najpogosteje lahko do določene točke zberete skoraj celoten plačani znesek. Ko prodajalec odstopi, lahko zahtevate dvojni znesek depozita.
Pogodba razvijalca in zamude pri gradnji stavbe
Čeprav je v prospektu zelo poseben rok za zagon stavb, se v praksi pogosto zgodi, da imajo razvijalci zamude pri gradnji. Najpogosteje se predhodna ali celo končna pogodba sklene, ko stavba še ni končana.
Pogodba z razvijalcem vas lahko zaščiti pred takšno težavo. Lahko vključuje, da se za vsak mesec zamude cena stanovanja zniža za določen odstotek ali znesek. Najpogosteje je to 0,5-1% ali 1-5 tisoč zlotov. To je še posebej pomembno za ljudi, ki najemajo stanovanje, medtem ko čakajo na izgradnjo lastnega stanovanja. Spremembe datuma dokončanja stavbe lahko povzročijo dodatne stroške najema in takšna olajšava je v veliko pomoč.
