Odpoved najema stanovanja ni tako enostavna, kot se morda zdi. Poskrbeti morate, da je vse opravljeno v skladu s predpisi. Kako odpovedati najemno pogodbo, da postane zakonita? Svetujemo.
Če načrtujete prenovo ali notranjo opremo, uporabite storitev Iskanje izvajalca, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.
Odpoved najemne pogodbe - možnosti
Odpoved najema za določeno obdobje
Pogodba za določen čas je najpogostejša oblika sklepanja najemnih pogodb. Praviloma so določene za 1, 2 ali 3 leta, čeprav obstajajo tudi nekatera daljša. V tem primeru stanovanja ni treba odpovedati - pogodba poteče na določen datum in najemnik se mora na ta datum odseliti. Vendar pa je odpoved pogodbe o najemu sobe ali stanovanja možna prej, tako s strani najemnika kot najemodajalca.
Odpoved stanovanja pa je možna v primerih, določenih v pogodbi. To pomeni, da morate počakati, da se pogodba izteče, če v njej ni posebnih dogodkov, ko lahko odstopite. Če pa se najemodajalec in najemnik strinjata, se lahko pogodba sporazumno odpove. Pisno obvestilo o preklicu je treba predložiti najpozneje 3 mesece pred njegovim prenehanjem.
Ti pravni predpisi ne veljajo le za nepremičnine, ampak tudi za avtomobile in druge oprijemljive stvari, na primer pohištvo. V primeru nepremičnin pa najemnik lažje odpove najem. Najemodajalec mora upoštevati, da najemnik ne more zapustiti stanovanja, če nima kje bivati, in da mu mora pozimi zagotoviti nadomestno stanovanje.
Odpoved najemne pogodbe za nedoločen čas
Odpoved najema za določeno obdobje se običajno zgodi samodejno, ko pogodba poteče. Če pa je bil sklenjen za nedoločen čas, morajo biti izpolnjeni nekateri pogoji, da se lahko odpove pogodba. Seveda se lahko iz kakršnega koli razloga odpove najem, vendar zakon določa, kakšen mora biti odpovedni rok.
To je navedeno v členu 773 Civilnega zakonika. V skladu s predpisi lahko najemodajalec in najemnik odpoveta najemno razmerje v skladu s pogoji, določenimi v pogodbi, vendar ne morejo biti krajši od tistega, ki ga določa zakon. Zakonsko določeni roki so različni in so odvisni od več dejavnikov:
- Če se najemnina plačuje v presledkih, daljših od enega meseca, se lahko najemna pogodba odpove vsaj tri mesece vnaprej.
- Če se najemnina plačuje mesečno, jo lahko odpovete en mesec vnaprej.
V primeru večdnevnega najema lahko pogodbo odpovemo 3 dni vnaprej, če pa najemnik vsak dan plačuje najemnino, lahko stanovanje odpovemo dan prej.
Odpovedni rok je treba vključiti v najemno pogodbo. Če iščete več nasvetov, si oglejte tudi ta članek o višini davka na najem stanovanja.
Odpoved občasne najemne pogodbe
Občasni najem je v tem primeru drugačen. Pogodba mora biti podpisana v prisotnosti notarja. Ta vrsta najema varuje najemodajalca - omogoča mu izselitev najemnika, če najemnik ne upošteva določil pogodbe v druge prostore, določene v pogodbi. V nasprotju s podobami pa ima najemnik tudi koristi od te vrste pogodbe.
Ena izmed njih je možnost, da najemnik odpove najemno pogodbo, oziroma njeno pomanjkanje. V skladu z Zakonom z dne 21. junija 2001 o varstvu najemnikovih pravic, stanovanjskem fondu občine in spremembi Civilnega zakonika lahko najemnik odpove stanovanje z odpovednim rokom iz pogodbe. Vendar pa je najemodajalec težje odpovedati najem. Če želite to narediti, mora biti problem najemnik. V skladu z 11. členom tega zakona lahko najemodajalec odpove stanovanje, če najemnik:
- kljub pisnemu opominu še naprej uporablja prostore na način, ki ni v skladu s pogodbo ali v nasprotju s predvideno uporabo,
- zanemarja svoje dolžnosti in povzroča škodo, uničuje naprave ali hudo ali vztrajno krši domači red,
- za najmanj tri mesece odloži plačilo najemnine ali drugih pristojbin za uporabo prostora,
- oddali ali dali v podnajem prostore ali njihov del v podnajem brez soglasja lastnika.
Če želi lastnik najetega prostora spremeniti svoje načrte in želi v njem živeti sam ali bi želel, da bi stanovanje prevzel polnoletni družinski član (potomec, vzvišenec ali oseba, do katere ima preživninsko obveznost), lahko odpove stanovanje za šest mesecev vnaprej.
Odpoved najema s takojšnjim učinkom
Najemodajalec takoj preneha z najemom
Obstaja več situacij, ko ima lahko odpoved najemne pogodbe takojšen učinek, to pomeni, da mora najemnik takoj izstopiti iz prostora. V primeru občasne najemne pogodbe lahko to pomeni izselitev v drugo stanovanje, katerega lastnik se je s tem strinjal v prisotnosti notarja, sicer pa lahko počaka, da bodo primerni pogoji za izselitev.
Kdaj lahko najemodajalec takoj odpove pogodbo? Odpoved pogodbe na ta način je možna v treh primerih:
- ko najemnik uporablja stanovanje na način, ki ni v skladu s pogodbo ali predvideno rabo stvari v notranjosti in kljub opozorilu ne preneha, celoten postopek pa najemodajalca izpostavi izgubi ali poškodbi stanovanja in opreme v njem,
- ko najemnik prostora očitno ali vztrajno krši domači red - to velja zlasti za glasne zabave ali vedenje, zaradi katerega sosedje neprijetni,
- ko najemnik zamuja plačilo najemnine za 2 poravnalni dobi in je ne vrača kljub temu, da je od najemodajalca prejel dodatno obdobje odplačevanja dolga.
Najemnik odpove najemno pogodbo
Najemnik lahko tudi brez posledic odpove najemno pogodbo in se takoj odseli, ne da bi plačal odpovedni rok. Odpoved na ta način pa je možna le, če se izkaže, da ima tehnično stanje stavbe ali stanovanja pomanjkljivosti, ki ogrožajo zdravje najemnika ali njegovih sostanovalcev. To je možno tudi, če je najemnik za te napake vedel v času najema.
Odpoved pogodbe o najemu stanovanja - predloga
Oblika odpovedi najemne pogodbe ni formalizirana. Ni zakona, ki bi določal, kako naj bi izgledal, je pa treba v njem vključiti več elementov, da bo pogodba sploh veljavna. Seveda mora biti napisano v dveh enakih izvodih. Vsaka pogodba mora vsebovati:
- kraj in datum priprave,
- podrobnosti o pogodbenici, ki odpove pogodbo (najemnik ali najemodajalec),
- podrobnosti stranke, katere pogodba je odpovedana (najemnik ali najemodajalec),
- razlogi za odpoved + razlog,
- podrobnosti o najetem stanovanju,
- z navedbo datuma, ko se odpovedni rok konča,
- podpis stranke, ki odpove pogodbo.
Takšno obvestilo je mogoče najemniku ali najemodajalcu, na primer, poslati po pošti ali osebno. Potrditev je treba potrditi, vendar same odpovedi ni treba (čeprav lahko) podpisati tudi druga stranka.
Obvestilo mora vsebovati razlog za prekinitev pogodbe v treh primerih. Prva je prekinitev občasnega najema od najemodajalca. Drugi se nanaša na prekinitev pogodbe s takojšnjim učinkom. Razlog je treba navesti tudi, če je pogodba za določen čas odpovedana pred iztekom roka. V tem primeru se morajo navedeni razlogi ujemati z navedenimi v pogodbi.
