Najemna pogodba za stanovanje lahko zaščiti interese najemodajalca in najemnika. Vendar pa mora biti dobro zgrajen. V skladu z načelom svobode pogodbe lahko vključuje veliko različnih elementov. Kaj pa mora biti v njem, da velja? In na kaj moramo biti pozorni, da je varno? Tukaj je 10 stvari, ki jih morate vključiti v najemno pogodbo.
Če načrtujete prenovo ali notranjo opremo, uporabite storitev Iskanje izvajalca, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.
Pogodba o najemu stanovanja - osnovni podatki
1. Pogodba o najemu stanovanja - osnovni podatki
Predloga pogodbe o najemu stanovanja, ki bi bila zakonsko urejena, ne obstaja. Seveda lahko vzorec najdete na spletu in ga uporabite za ustvarjanje lastne pogodbe, vendar tukaj ni nič vsiljenega. Vendar pa zakonodajalec zavezuje, da bo vključil v vsako najemno pogodbo.
To so seveda osnovni podatki - imena in priimki ter številke PESEL in naslovi prebivališča obeh strank. Vključiti je treba tudi osnovne podatke o stanovanju, to je njegovo lokacijo, lego in lokacijo stavbe. Prav tako je vredno vključiti podatke o zemljiški in hipotekarni registrski številki. Drugi osnovni podatek je višina najema - to je koliko bo najemnik plačeval vsak mesec. To je podlaga za prijavo pogodbe davčnemu uradu in plačilo davka.
2. Oblika pogodbe o najemu stanovanja
Pogodba o najemu stanovanja je lahko sklenjena v različnih oblikah. To je lahko pogodba za nedoločen čas, torej brez roka veljavnosti. Pogosteje se podpisujejo pogodbe za določen čas. V tem primeru je treba navesti, kakšen je datum izteka pogodbe, torej prenos stanovanja na lastnika s strani najemnika.
Vredno je razmisliti tudi o občasni najemni pogodbi, ker bolje varuje interese tako najemnika kot najemodajalca. To obliko pogodbe je treba skleniti pri notarju, saj zahteva notarsko overitev podpisov. Občasna najemna pogodba je vedno za določeno obdobje.
3. Protokol o predaji stanovanja in najemna pogodba
Najemni pogodbi je treba priložiti ločen dodatek - protokol o predaji stanovanja. Vnesti ga je treba kot prilogo k pogodbi in ga podpisati obe strani - lastnik in najemnik. Protokol o predaji stanovanja v najem je dokument, ki potrjuje stanje stanovanja v času njegove predaje najemniku.
Kaj bi moralo biti v njem? Poleg osnovnih podatkov morajo obstajati tudi podatki o stanju števcev na dan predaje ključev ter podatki o pohištvu in opremi, s katerimi ravnajo v stanovanju. Navedete lahko večje aparate, da zagotovite, da je bilo v času predaje vse v stanovanju. Prav tako je treba opozoriti, koliko sklopov ključev od stanovanja in morebitnih dodatnih prostorov za uporabo najemnika (shramba, klet) prejme najemnik. V protokolu velja omeniti tudi pomanjkljivosti stanovanja, tako da najemodajalec z njimi v prihodnje ne more obremenjevati najemnika. Ali pa vas morda tudi zanima ta članek o nakupu stanovanja za najem?
Odpoved pogodbe o najemu stanovanja
4. Odpoved najemne pogodbe - čas
Drugo zelo pomembno vprašanje, ki ga je treba upoštevati pri sestavi najemne pogodbe, so pravila o njenem prenehanju. Najpomembnejši med njimi je odpovedni rok. To ne velja samo za pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, ampak načeloma za vse te vrste pogodb.
Odpovedni rok za najem je določen z zakonom. To je opredeljeno v Zakonu z dne 21. junija 2001 o varstvu najemnikovih pravic, stanovanjskem fondu občine in spremembi Civilnega zakonika. Najemna pogodba ne more dati nobenega drugega odpovednega roka razen tistih, ki jih določa zakon. Pri pogodbah za nedoločen čas so trije meseci. Pri pogodbah za določen čas je odvisno od obračunskega obdobja. Če se najemnina plačuje četrtletno, mora to biti 3 mesece, v primeru mesečne najemnine - en mesec vnaprej.
5. Prenehanje najema od najemodajalca - razlogi
V primeru pogodbe za nedoločen čas odpovedi najema ni treba utemeljiti. V primeru najema za določen čas pa je treba navesti razlog za odstop. Vzorec obvestila z razlago najdete na spletu. In tu zakon ureja možnost odpovedi pogodbe, zlasti ko gre za odpoved najema od najemodajalca.
Gre seveda za zaostala plačila najemnin in drugih dajatev ter za nespoštovanje zakonodaje in podobno. Najemna pogodba pa lahko določi tudi razloge za odpoved pogodbe. Še več, lahko ugotovimo, da je to mogoče storiti iz kakršnega koli razloga, seveda z odpovednim rokom.
Pogodba o najemu stanovanja - finančna vprašanja
6. Pogodba o najemu stanovanja in finančna vprašanja
Pogodba o najemu stanovanja mora vsebovati tudi podrobna finančna vprašanja. Kaj to pomeni? Določiti mora, kako in v kakšnem znesku je treba plačati najemnino. Ali ga je treba prenesti na vaš račun ali položiti v roke?
V pogodbi mora biti tudi navedeno, ali naj najemnik ali najemodajalec plača najemnino zadrugi ali skupnosti in krije stroške komunalnih storitev, interneta, odvoza smeti in podobno. Prav tako je vredno vnesti številke računov, na katere je treba nakazati.
7. Pogodba o najemu stanovanja in znesek varščine ter pravila za njeno vračilo
V najemni pogodbi je določen tudi znesek vračljivega depozita. Najpogosteje gre za 1 -mesečno najemnino, v resnici pa je znesek depozita lahko do 24 -kratnik najemnine. To določi lastnik stanovanja.
Depozit je mogoče nakazati ob podpisu pogodbe in prevzemnem protokolu ali s prvo najemnino. Takšne podatke je treba vključiti tudi v pogodbo, lastnik pa mora podpisati potrdilo o pologu. Vsaka predloga pogodbe vsebuje tudi podatke o tem, kako se bo po izročitvi stanovanja kavcija vrnila, ali jo je mogoče poravnati za zadnjo najemnino, ali se od nje odštejejo sredstva za rabljene in še ne poravnane komunale in podobno. To so zelo pomembni zapisi in nanje je vredno biti pozoren.
8. Pravila za zvišanje najemnine
Pri pogodbah za nedoločen čas ali pogodbah za več let je zelo pomembno navesti tudi pogoje in pravila za zvišanje najemnine. Pogosta napaka pri pogodbah, kjer najemodajalci zahtevajo svojo politiko povečanja najemnin. V skladu z Zakonom o varstvu pravic najemnikov najemodajalec ne more povišati najemnine, kot želi.
„Lastnik lahko poveča najemnino ali druge pristojbine za uporabo prostorov (…) najpozneje ob koncu koledarskega meseca z obvestilom. Odpovedni rok za znesek najemnine ali drugih dajatev za uporabo prostorov je 3 mesece. "
V skladu z zakonom je zvišanje najemnine takoj nezakonito in zato neveljavno. Povečanje se lahko zgodi le v upravičenih primerih, na primer povečanju pristojbin za zadrugo ali stroškov vzdrževanja stavbe v skupnosti.
Pogodba o najemu stanovanja - dodatne informacije
9. Pogodba o najemu stanovanja in obveznosti lastnika nepremičnine
Vsak najemodajalec ima odgovornost do zadruge ali skupnosti, v najemni pogodbi pa je lahko določeno, ali je najemnik ali najemodajalec odgovoren za njihovo delovanje. Kaj to pomeni?
Gre zlasti za obveznost, da se stanovanje da na voljo upravnemu odboru skupnosti ali zadruge, da preveri števce, tehnično stanje predelkov in podobno. Pogodba lahko vsebuje določbo, ali mora lastnik nadzorovati datume inšpekcijskih pregledov in je odgovoren za zagotavljanje prostorov, ali naj to stori najemnik.
10. Obveznost vzdrževanja stanovanja in njegove opreme
V najemni pogodbi mora biti tudi določeno, za katera popravila je odgovoren najemnik in za katerega lastnik. Če tega ne stori, je opredeljeno v Zakonu o varstvu najemnikov, ki večino obveznosti prevzame kot odgovorni najemnik.
Pogodba lahko vsebuje določbo, da na primer za škodo, nastalo zaradi malomarnosti najemnika, odgovarja on, vendar tehnične napake gospodinjskih aparatov ali res trajnih elementov stanovanja, kot so okna ali stene, krije najemodajalec. Pogajati se je vredno, saj je to zelo pomembna točka.
