Ocenjuje se, da je na Poljskem približno 5 milijonov stanovanjskih skupnosti. Na žalost njeni člani ne vedo vedno, kakšne so njihove pravice in kakšne obveznosti imajo. Predstavljamo deset najboljših dejstev, ki bi jih moral poznati vsak član stanovanjske skupnosti.
Če načrtujete prenovo ali notranjo opremo, uporabite storitev Iskanje izvajalca, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.
Stanovanjska skupnost - osnovni podatki
1. Kdaj je ustanovljena stanovanjska skupnost?
Marsikdo se sprašuje, kdaj se ustanovi stanovanjska skupnost ali bolje rečeno - od kdaj se o tem lahko govori? Izkazalo se je, da se po zakonu (Zakon o stanovanjskih združbah) skupnost ustanovi samodejno, takrat se prvo stanovanje v dani stavbi kupi od razvijalca. Do nakupa naslednjih stanovanj je torej skupnost sestavljena iz ene osebe (ali dveh oseb, če je več lastnikov stanovanja).
Skupnosti se delijo na majhne in velike. Majhna stanovanjska skupnost vključuje stavbe z do 7 stanovanji. Veliko etažno stanovanje je nad temi 7 prostori. Od tega je odvisen način upravljanja skupnosti.
2. Zakon o stanovanjskih skupnostih - pravna podlaga
Temeljna določba, ki ureja načela delovanja stanovanjske zadruge, je Zakon o lastništvu stanovanj z dne 24. junija 1994. Prav on je uvedel izraz stanovanjska zadruga, zato se včasih pojavlja tudi ime Zakon o stanovanjskih zadrugah, čeprav načeloma ni pravilno.
Zakon o stanovanjskih združenjih je bil pripravljen zaradi dejstva, da se je v začetku devetdesetih let trg nepremičninskih razvijalcev začel intenzivno razvijati, zadružno gibanje pa je nekoliko izgubilo svoj pomen. Zato so se pojavili pravni predpisi, ki so razvili določbe o skupnem lastništvu, ki so vključene v Civilni zakonik. Doslej majhne skupnosti delujejo na podlagi določb Civilnega zakonika in ne Zakona o lastništvu prostorov (Zakon o stanovanjskih skupnostih). Stanovanjska zveza po predpisih nima pravne osebnosti.
3. Upravni odbor stanovanjske skupnosti
Ena najpomembnejših odločitev lastnikov nepremičnin je določitev načina upravljanja nepremičnine. To pomeni, da je treba imenovati upravni odbor stanovanjske skupnosti. Majhnemu stanovanjskemu društvu, to je tistemu, ki ima manj kot 7 članov, ni treba imenovati upravnega odbora - le velika morajo po zakonu (Zakon o stanovanjskih društvih).
Upravni odbor stanovanjske skupnosti bi morali sestavljati predstavniki lastnikov prostorov. Vendar ustanovitev upravnega odbora ne pomeni nujno, da ni nadzora nad premoženjem, saj se najpomembnejše odločitve sprejmejo na sestanku skupnosti. Upravni odbor stanovanjske zveze je lahko izvoljen z glasovanjem ali pa so pri njem pripravljeni sodelovati ljudje.
4. Stanovanjska skupnost - administrator od zunaj
Velik del večjih stanovanjskih skupnosti se odloči, da bo upravljanje poveril specializiranim podjetjem. Potem ni treba sklicati upravnega odbora. Zunanji skrbnik je dobra rešitev, saj lahko nanj prenesete številne pomembne naloge, za katere člani skupnosti pogosto nimajo pristojnosti - na primer računovodstvo ali predstavništvo v banki.
Skrbnik je odgovoren tudi za obveščanje prebivalcev o sestankih ter o odčitkih števcev ali obnovitvenih delih. Predpisi stanovanjske zveze lahko odločajo o obsegu dejavnosti uprave. Seveda to tudi ne pomeni izgube nadzora nad nepremičnino. Nadalje o vseh najpomembnejših vidikih odločajo člani skupnosti med glasovanjem na sestankih. Če iščete več nasvetov, si oglejte tudi ta člen o zakonu o stanovanjskih društvih.
Stanovanjska skupnost - pravice članov skupnosti
5. Upravni odbor stanovanjske skupnosti in odločitve o pomembnih zadevah
Upravni odbor skupnosti ne more sprejemati odločitev o pomembnih zadevah, ki so v zakonu opredeljene tako, da presegajo dejavnosti vsakodnevnega upravljanja. Zahtevajo pisno soglasje lastnikov - sklep stanovanjske skupnosti. Tak dokument je tudi pooblastilo odbora za sklepanje pogodb in delovanje v imenu skupnosti.
Za dejavnosti, ki presegajo področje vsakodnevnega upravljanja nepremičnin, veljajo naslednje:
- določitev prejemkov za upravljanje stanovanjske skupnosti,
- sprejetje letnega gospodarskega načrta,
- določitev višine pristojbin,
- podelitev soglasja za obnovo,
- podelitev soglasja za spremembo višine delnic,
- delitev skupnega premoženja,
- nakup nepremičnine,
- vložitev tožbe,
- delitev skupnega zemljiškega dela.
6. Stanovanjska skupnost in koristi od prihodkov
Včasih stanovanjsko združenje prinaša koristi, na primer prihodke od postavitve oglasnega pasu na steno ali postavitve fotonapetostnih plošč. Če jih želimo dodeliti nečemu posebnemu, je potrebno glasovanje in sklep stanovanjske skupnosti. Lahko se preusmeri na plačilo poslovnih stroškov ali plačilo dodatnih storitev (čiščenje, računovodstvo). Presežek se lahko razdeli med člane skupnosti.
7. Stanovanjska skupnost - sklic sestankov in glasovanje
Vsak član stanovanjske skupnosti ima možnost sklicati sestanek. Zakon o stanovanjskih združenjih določa, da mora biti seja najmanj enkrat letno, če pa upravni odbor tega ne stori, jo lahko skliče kateri koli lastnik stanovanja.
O pomembnih vprašanjih se glasuje na sestankih, vsak sestanek pa se mora končati z resolucijo stanovanjske skupnosti, ki vključuje tudi glasovanje. Majhno stanovanjsko skupnost urejajo pravila, določena v Civilnem zakoniku. Po njihovem mnenju je za opravljanje dejavnosti, ki presegajo obseg vsakodnevnega upravljanja, potrebna soglasnost. V odsotnosti se lahko vsak lastnik obrne na sodišče z zadevo za reševanje sporov.
Velike skupnosti se odločajo z glasovanjem. Ne gre pa za navadno večino glasov. V tem primeru se izračuna na podlagi delnic - več premoženja ima nekdo v lasti, pomembnejši je njegov glas. Vsako stanovanje ima 1 glas - to pomeni, da lahko, če je več solastnikov, oddajo le en glas.
Stanovanjska skupnost - obveznosti skupnosti in njenih članov
8. Stanovanjska zveza in finančne obveznosti članov
Primarna odgovornost vsakega najemodajalca je, da nosi stroške, povezane z vzdrževanjem stavbe v dobrem stanju. To so predvsem pristojbine za gospodarske javne službe, pa tudi za odlaganje odpadkov in izvedbo potrebnih popravil.
Član stanovanjske skupnosti mora plačati tudi popravila in tekoče vzdrževanje, zavarovanje, davke in čiščenje skupnih prostorov. Pravila stanovanjske skupnosti lahko določajo tudi nujnost plačevanja prispevkov za prejemke članov uprave ali upravnika. Vrednosti stanovanjske skupnosti bi morale urejati višino teh prispevkov. Odloča se z glasovanjem, resolucijo stanovanjske skupnosti pa je treba predstaviti vsem članom.
9. Obveznosti skupnosti - delitev stanovanja
Ena najpomembnejših obveznosti članov skupnosti je nujnost nastanitve v določenih situacijah. To so take situacije, kot so:
- pregled (plinska napeljava ali dimniki in prezračevanje),
- preverjanje števcev,
- obnovitvena dela in potrebna vzdrževalna dela.
Vsak lastnik je dolžan dati stanovanje na voljo za vgradnjo novih inštalacij (plin, voda ali elektrika). To je včasih moteče, saj pogosto pomeni potrebo po udarjanju ploščic ali uničenju stene, vendar je takšna obveznost najpogosteje določena v predpisih stanovanjske skupnosti.
10. Stanovanjsko društvo in problematičen najemnik
Prav tako je dolžnost vsakega člana skupnosti, da vzdržuje red in mir ter spoštuje zakonodajo, tako v svojih stanovanjih kot v skupnih prostorih. Če kateri od najemodajalcev močno ali vztrajno presega ta pravila ali dolgo časa zamuja s plačilom pristojbin, ima skupnost pravico izseliti najemnika.
Kako je to mogoče? Skupnost ima pravico, da težavni lastnik proda nepremičnino na dražbi. Za to pa je potreben sodni postopek, ki običajno traja precej dolgo.
