Pri odločitvi za prodajo ali nakup nepremičnine se je vredno seznaniti z prostorskim razvojnim načrtom in preveriti datum njegovega začetka veljavnosti. Ima številne pravne posledice. Lahko se izkaže, da ob prodaji določene nepremičnine nastane obveznost plačila najemnine za načrtovanje.
Če načrtujete prenovo ali notranjo opremo, uporabite storitev Iskanje izvajalca, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.
Kaj je renta za načrtovanje glede na vrednost nepremičnine?
Zakon o prostorskem načrtovanju in razvoju, člen 36, odst. 4 z dne 27.03. 2003 pravi: "Če se je v zvezi s sprejetjem lokalnega načrta ali njegovo spremembo vrednost nepremičnine povečala in lastnik ali trajni uporabnik proda nepremičnino, vodja občine, župan ali predsednik mesta zaračuna enkrat pristojbina, določena v tem načrtu, opredeljena kot odstotek povečanja vrednosti nepremičnine. Ta pristojbina je lastni dohodek občine. Višina pristojbine ne sme presegati 30% povečanja vrednosti nepremičnine «.
Po zakonu pokojnino za načrtovanje pobere urad občine, potem ko lastnik proda nepremičnino. Pod pogojem, da se je vrednost nepremičnine povečala zaradi spremembe prostorskega razvojnega načrta. Da bi pisarna lahko zaračunala najemnino za načrtovanje, bi morala biti v zadnjih 5 letih izvedena sprememba ali nov načrt prostorskega razvoja. Najpogosteje lastnik izve za potrebo po plačilu pristojbine takoj po prodaji nepremičnine. Notar je dolžan občino obvestiti o transakciji. Cena nepremičnine, ki se prodaja, ni pomembna. Tudi če je podcenjen, mora prodajalec plačati pristojbino. Načrtovalna najemnina se ne obračuna od prodajne cene nepremičnine, ampak od povečanja vrednosti. To je enkratna pristojbina.
Primer je lastnik kmetijskih parcel, ki se nahajajo na območju, kjer je bil razvoj zemljišč v prostorskem načrtovanju prepovedan. To so kmetijska ali travniška zemljišča. Novi prostorski načrt omogoča, da se zemljišča namenijo za samostojna enodružinska stanovanja. Lastnik v manj kot 5 letih od izvedbe tega načrta parcelo razdeli na manjše parcele in jih proda za projekte enonadstropnih hiš s podstrešjem.
Vrednost te parcele se znatno poveča in prodajalec plača načrtovano najemnino. Če bi po več kot 5 letih od začetka veljavnosti novega urbanističnega načrta prodal zazidljiva zemljišča, ga dajatev kljub povečanju vrednosti ne bi uporabljala. Opozoriti pa je treba, da se upošteva datum začetka veljavnosti resolucije, ne pa datum njenega sprejetja. Razlika je lahko do kakšen mesec.
Kako se izračuna načrtovana pokojnina?
Višina načrtovalne najemnine je razlika med vrednostjo nepremičnine pred in po začetku veljavnosti novega prostorskega načrta. Zakon pravi, da ta pristojbina ne sme biti višja od 30% povečanja vrednosti. Odstotek je določen na forumu sveta občine v resoluciji o lokalnem prostorskem razvoju. Forum občinskega sveta se lahko odloči, da bo na primer 20%ali 15%, vendar nikoli več kot 30%. Če forum občinskega sveta, ki sprejema prostorski razvojni načrt, ne določi višine takse in ta ni vnesena v sklep, je občina ne more zaračunati. V tem primeru je pravna podlaga neveljavna.
Vrednotenje cenitve je treba vedno opraviti na dan prodaje nepremičnine. Ne more se nanašati na prejšnje ali poznejše obdobje. Občina naroči ocenjevalcu vrednosti nepremičnine za izračun povečanja vrednosti nepremičnine zaradi spremembe prostorskega načrtovanja. Pred aktom prodaje ima lastnik tudi pravico, da od ocenjevalca vrednosti nepremičnine zahteva izračun rente za načrtovanje. Takrat bo vnaprej vedel, koliko bo plačal po prodaji nepremičnine. Vrednotenje mu bo pomagalo tudi pri ustreznem izračunu prodajne cene.
Po opravljeni oceni urad občine izda upravno odločbo, v kateri je določen znesek načrtovane pokojnine. Občina je dolžna dokazati neposredno vzročno -posledično razmerje, ki je posledica spremembe razvojnega načrta v skladu s pravno podlago. Prodajalec nepremičnine ima pravico do pritožbe na pritožbeni organ. To lahko stori v 14 dneh po prejemu. Če zavezanec za plačilo ne izpolni obveznosti in je ne plača pravočasno, potem vodja občine na podlagi upravnih predpisov sprejme izvršilne ukrepe. Ali pa vas morda tudi zanima ta članek o pristojbinah za načrtovanje?
Kdaj načrtovana najemnina ni plačana?
Poleg situacije, ko forum občinskega sveta ni določil višine načrtovane pokojnine, obstaja še nekaj izjem pri obveznosti plačila. Spremembe prostorskega načrtovanja niso vedno povezane s povečanjem vrednosti nepremičnine. Ocenjevalec nepremičnin lahko sklene, da takšnega povečanja ni bilo.
Pravna podlaga pravi, da občina ne more zahtevati pristojbine, če je namen nepremičnine enak kot v prejšnjem prostorskem načrtovanju. Primer je lastnik kmetijske parcele, kjer je prejšnji razvojni načrt dovoljeval zasnovo enonadstropnih hiš s podstrešjem. Po 10 letih se načrt spremeni in šele nato se lastnik odloči, da ga bo prodal za gradnjo enonadstropnih hiš s podstrešjem. Novi načrt pa ni spremenil namena parcele. V skladu s tem lastnik pri prodaji ni dolžan plačati dajatve za povečanje vrednosti. Njegovo premoženje ni cenjeno zaradi uveljavitve novega prostorskega načrtovanja.
Obračunavanje pristojbine za povečanje vrednosti nepremičnine prav tako ne velja za primere, ko se nepremičnina brezplačno proda ljubljeni osebi. Na primer kmet, ki prenaša kmetijo na svojega sina. Pravna podlaga v tem primeru je Zakon o socialnem zavarovanju kmetov.
Sprejetje prostorskega razvojnega načrta lahko povzroči zmanjšanje vrednosti nepremičnine. Potem ima oškodovanec pravico zahtevati odškodnino, odkupiti del ali vso nepremičnino s strani občine. Če najemodajalec proda nepremičnino, ki je zaradi sprememb načrtovanja izgubila vrednost, potem lahko od občine zahteva tudi odškodnino v višini amortizacije.
Načrtovalna najemnina je poklon zaradi občine za povečanje vrednosti nepremičnine zaradi sprejetja prostorskega razvojnega načrta in ne zaradi dejanj lastnika. Dejstvo, da je bil tak načrt sprejet, ne pomeni, da morate plačati pristojbino. Zato je vredno natančno prebrati, preden se odločite za prodajo ali nakup nepremičnine.
