Zakon o upravljanju nepremičnin je začel veljati 1. januarja 1998. Morda se zdi, da se tako dolgo ni veliko spremenilo, vendar je leta 2022 začela veljati sprememba, ki bi lahko vplivala na številne vidike. Zakon o nepremičninah ureja pravila delitve, nakupa in lastništva nepremičnine. Naučite se 7 najpomembnejših stvari, ki bi jih morali vedeti o tem.
Če načrtujete prenovo ali notranjo opremo, uporabite storitev Iskanje izvajalca, ki je na voljo na spletnem mestu Gradbeni kalkulatorji. Po izpolnitvi kratkega obrazca boste imeli dostop do najboljših ponudb.
Zakon o upravljanju nepremičnin - osnovni podatki
1. Kdaj je bil izdan Zakon o upravljanju nepremičnin?
Nepremičninsko pravo je v zadnjem času postalo zelo priljubljena tema v medijih. Zakon o upravljanju nepremičnin z dne 21. avgusta 1997. Veljati je začel 1. januarja 1998. Z njegovo uvedbo sta bila razveljavljena dva pomembna pravna akta: Zakon z dne 29. aprila 1985 o upravljanju zemljišč in razlastitvi nepremičnin ter Zakon z dne 29. septembra 1990 o spremembah zakona o upravljanju zemljišč in razlastitev nepremičnin.
Zelo pomembna posodobitev je bila sprememba, ki je začela veljati 1. septembra 2022. Uvedla je številne spremembe, najpomembnejše pa so bile spremembe pravil za reševanje zadev, povezanih z večnim uživanjem nepremičnine. Zadnja posodobitev UGN je bila objavljena 4. aprila 2022. Spremembe so začele veljati 14. maja 2022. Posebej pomembni so bili zaradi dejstva, da se je spremenil način izterjave nepremičnin po razlastitvi.
2. Kaj ureja Zakon o nepremičninah
Čeprav je Zakon o nepremičninah iz leta 1998 najpogosteje povezan z zakonom o razlastitvi, dejansko odpira številna vprašanja v zvezi z lastništvom in upravljanjem nepremičnin. Zakon obravnava več vidikov tega vprašanja, ki so obravnavani v sedmih razdelkih:
Del I. Splošne določbe
Oddelek II. Upravljanje nepremičnin v lasti državne zakladnice v lasti enote lokalne uprave
Oddelek III. Izvajanje, omejitev ali odvzem pravic na nepremičninah
Oddelek IV. Ocena nepremičnin
Oddelek V. Strokovna dejavnost na področju upravljanja nepremičnin
Oddelek VI. Kazenske določbe
Oddelek VII. Prehodne določbe, spremembe veljavnih predpisov in končne določbe
Nekatera pravila so povezana z upravljanjem nepremičnin v javne namene. Za povprečnega Kowalskega pa so veliko pomembnejše nepremičnine, ki jih ima v lasti ali jih je kupil. Oddelek V Strokovne dejavnosti na področju upravljanja z nepremičninami določajo, kako bo delovalo posredništvo pri prodaji. To je tudi točka, ki je nekoč vzbudila veliko polemik. Če iščete več nasvetov, si oglejte tudi tukaj zbrani članki o nepremičninah.
Upravljanje nepremičnin v luči UGN
3. Nepremičnine in pravo
Zakon o upravljanju nepremičnin opredeljuje, kaj so nepremičnine, in jih deli na več vrst. Nepremičnine so trajnost na ločenem ozemlju skupaj z zgradbami ali prostori. Poleg tega lahko nepremičnine razdelimo na zemljišča, stavbe ali prostore. Lahko pa se razvijejo tudi zemljiške nepremičnine.
Nepremičnina mora biti trajno pritrjena na določeno območje. Druga značilnost je trajnost - pomembna je pri nakupu ali gradnji. Posledično strukture, ki niso stalne ali povezane s terenom (na primer brez temeljev), po zakonu niso nepremičnine. Posledice te nomenklature so pomembne - vplivajo na primer na gradbene predpise ali na način izračuna davka na nepremičnine.
4. Upravljanje nepremičnin - klasifikacija
Zakon o nepremičninah določa tudi, kaj je upravljanje z nepremičninami. Dejavnosti, povezane z njim, lahko razdelimo na dejanske in pravne. Zakon ureja, kateri od njih so dodeljeni enemu in kateremu drugemu.
Dejansko upravljanje z nepremičninami je dejavnost, ki se izvaja za zaščito nepremičnine pred uničevanjem (evidenca nepremičnin, ocena ali razvoj namenov rabe virov). Pravno upravljanje nepremičnin vključuje elemente, povezane z lastninsko pravico, kot so na primer nakupi in odkupi, razlastitev ali konsolidacija. Z vidika pravnega upravljanja zakon ureja tudi načela vzpostavitve zemljiške in hipotekarne knjige.
5. Zakon o upravljanju nepremičnin in trajnem uživanju plovila
Veljavno enotno besedilo zakona o upravljanju nepremičnin vključuje številne predpise, ki se nanašajo na trajno plodnost. Do septembra 2022 bi lahko nekatere določbe na to temo razlagali nejasno. S spremembo zakona je bilo treba ustaviti spore in izvršilni oblasti naložiti eno razlago.
Najprej so bili zaključeni spori glede sorazmerne določitve letne pristojbine. Posledice tega so vidne za lastnike nepremičnin - pred kratkim ste sorazmerno plačevali le mesece uporabe nepremičnine pred njeno prodajo, zdaj mora davek plačati oseba, ki je bila lastnik nepremičnine 1. januarja določenega leta.
Pred spremembo zakona je morala oseba, ki je imela trajno plododužnost, zaprositi za podaljšanje pogodbe do konca obdobja trajne plodnosti. V nasprotnem primeru je uporabnik ob izteku pogodbe izgubil pravice, da jih je lahko ponovno pridobil, je moral sodelovati v razpisu in ponovno plačati prvo pristojbino. Trenutno se lahko pogodba ponovno sklene brez razpisa za ljudi, ki niso izrazili volje za podaljšanje pogodbe. To je velik plus, zlasti za lastnike stanovanj, ki se nahajajo na zemljiščih, ki pripadajo mestu. Ni jim treba skrbeti, da bi lahko izgubili pravico do trajnega uživanja nepremičnine, če ne bi spoštovali formalnosti.
6. UGN in posredništvo
Novela zakona o upravljanju nepremičnin z dne 29. septembra 2022 je uvedla bistveno spremembo na področju posredništva pri prodaji. UGN je obrnilo deregulacijo poklica nepremičninskega posrednika. Prej so bile naloge posrednika opisane le površno. Kot posledica spremembe je zakon določil obseg dejavnosti posrednika.
Pomemben element so tudi spremembe, povezane s podpisom pogodb s posrednikom. Zakon določa tudi obveznost zavarovanja odgovornosti do tretjih oseb, ki opravljajo ta poklic.
7. Zakon o upravljanju nepremičnin in razlastitvi
Akt o upravljanju nepremičnin v 90. letih prejšnjega stoletja je nastal kot poskus organiziranja problema nepremičnin, ki je nastal na podlagi razlastitve nepremičnin. V šestdesetih in sedemdesetih letih je bila to zelo običajna praksa - večina naložb je bila izvedena na podlagi razlastitve nepremičnin. Od leta 1997 je bilo mogoče zahtevati vrnitev razlaščenih nepremičnin. Zato je bila ta točka v tem zakonu tako pomembna.
Trenutno pa so stvari nekoliko drugačne. S spremembo zakona o upravljanju z nepremičninami se spreminjajo pravila, po katerih bi bilo mogoče razlaščene nepremičnine izterjati. Do zlorab je prišlo zaradi pomanjkanja starih dokumentov in arhivov. Trenutno lahko samo razlaščena oseba ali dedič zaprosi za izterjavo nepremičnine. In to le pod pogojem, da je nepremičnina v 7 letih po razlastitvi dejansko spremenila svoj namen in gostitelja. V drugih primerih je izterjava nepremičnine malo verjetna ali pa ni mogoča.
